Новости рынка недвижимости

Консалтинговая компания «RRG» в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги июня 2010 г.

В июне в связи с летним спадом деловой активности объем предложения продолжил постепенное снижение. В течение месяца экспонировалось на 2% меньше коммерческих объектов, недели в мае. А их суммарная площадь оказалась меньше на 4%. Всего на продажу было выставлено 1278 объектов общей площадью 2424 тыс. м² и общей стоимостью 9,993 млрд. $.

Средневзвешенная цена остается, по сути, стабильной: рост в июне составил лишь 2%, и в среднем за метр коммерческой площади продавцы запрашивали 4123 $.

Структура предложения существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 61%. Далее идут производственно-складские (18%), торговые помещения (14%) и помещения свободного назначения (7%).

Кризис опустил рынок коммерческой недвижимости более, чем на 30%

По объему предложения и ценовым показателям рынок в целом находится на уровне июня пошлого года. «Таким образом, можно говорить о стабилизации, которая длится уже в течение года, — говорит генеральный директор компании «RRG» Денис Колокольников. — А это означает, что уже прошлым летом в основном завершилось формирование нового рынка коммерческой недвижимости, изменившегося под влиянием кризиса. И сегодня можно оценить эти изменения».

По мнению Колокольникова, прежде всего, новый рынок — это рынок покупателя. Как следствие, основным критерием выбора становится качество, перспективность и успешность проектов. Данные тенденции нашли свое отражение и в количественных параметрах рынка. Цены на рынке купли-продажи вследствие кризиса в среднем упали на 34% (с июня 2008 года). Примерно на столько же — в среднем на 40% — выросли средние сроки экспонирования объектов. Если в докризисном июне 2008 года объект коммерческой недвижимости «уходил» в среднем за 100 дней, то на новом рынке его приходится рекламировать в среднем 140 дней).

Торговая недвижимость: зона активных продаж

В июне экспонировалось 407 объектов общей площадью 333 тыс. м² и общей стоимостью 1,99 млрд. $, из них 79 объектов — внутри Садового Кольца и 328 объектов — за его пределами.

Объем предложения в центре более чем двукратно превышает показатель годовой давности по площади, в то время, как за пределами Садового Кольца по площади отличается лишь на 20%. «Торговые помещения в центральной части города — наиболее ликвидный „товар“ на рынке коммерческой недвижимости, — объясняет такую ситуации Денис Колокольников. — Поэтому во время кризиса, в 2009 году эти объекты оставались чуть ли не единственными инвестиционно-надежными, и собственники не торопились с ними расставаться. Те же, кто был вынужден продавать свои помещения, особенно по сниженным ценам, крайне быстро находили покупателя. Теперь, когда ситуация на рынке стала более прогнозируемой, объем предложений в центре вырос». Кстати, этот сегмент и в прошлом году, и сейчас остается самым активным с точки зрения объема проводимых сделок, — добавляет генеральный директор «RRG».

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре осталась на уровне мая и составила 14 833 $ за м². Таким образом, стабилизация, достигнутая в торговой недвижимости раньше всех других сегментов в силу наибольшей устойчивости и «понятности», сохраняется. И подобная ситуация здесь продлится, скорее всего, не менее, чем до начала осени.

По торговым объектам за пределами Садового Кольца средневзвешенная цена возросла на 2% до 4844 $ за м². При этом по объектам, продолжившим экспонирование, цена осталась без изменений, в то время, как по остальным повысилась в основном за счет ухода в мае таких объектов как на ул. Россошанской (3067 м², 1614 $ за м²) и на Дмитровском шоссе (8000 м², 1500 $ за м²).

Офисная недвижимость: начались первые посткризисные инвестиционные сделки

Офисный сегмент сложно назвать столь же стабильным, как торговый. Хотя, если говорить об изменении объема предложения, то он остается незначительным и также сопоставим с показателями годичной давности.

Всего в июне объем предложения составил 552 объекта общей площадью 1490 тыс.  м² и общей стоимостью 6,64 млрд. $, из них 178 объектов — внутри Садового Кольца и 374 объектов — за его пределами.

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в июне выросла на 15% до 9111 $ за м² за счет окончания экспонирования таких относительно дешевых объектов как помещения в Ст. Толмаческом переулке (10 000 м², 5000 $ за м²), на ул. Варварке (2900 м², 3907 $ за м²) и на Б. Полянке (33 000 м², 4570 $ за м²). Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в июне возросла на 3% до 3554 $ за м², что отчасти было обусловлено уходом в мае крупного относительно дешевого имущественного комплекса на ул. Баумановской (16 800 м², 1807 $ за м²), и появлением крупного и дорогого БЦ класса «А» на ул. Новочеремушинской (29 000 м², 6207 $ за м²).

«Большое влияние на средневзвешенную цену офисного сегмента оказывают структурные изменения. — говорит Денис Колокольников. — И это говорит о том, что офисные рынок до сих пор в определенной степени „лихорадит“: слишком большой разброс цен на объекты примерно одного качества. Тем не менее, можно отметить и элементы восстановления этого сегмента. Так, цены по объектам, продолжившим экспонирование, за пределами центра остались на уровне мая, в то время, как в центре — возросли на 4%. Последнее явилось уже следствием роста инвестиционной привлекательности качественных офисных комплексов. Об этом же свидетельствует практически первая в посткризисный период инвестиционная сделка по покупке западным фондом „UFG Real Estate“ бизнес-центра „Бахрушин Хауз“ у компании „Akron“ (5078 м², стоимость около 35 млн. $).»

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения

Объем предложения объектов производственно-складского назначения в июне по общей площади снизился на 8%, а по количеству — на 12% и составил 79 объектов общей площадью 443 тыс.  м². Производственно-складские объекты остаются единственным видом коммерческой недвижимости, объем предложения которого по общей площади снизился по сравнению с показателем прошлого года.

Средневзвешенная цена производственно-складских помещений в июне снизилась на 2% до 1608 $ за м². Цена по объектам, продолжившим экспонирование, в июне осталась на уровне мая. Снижение произошло из-за ухода с рынка в мае таких дорогих объектов как на Лосиноостровской ул. (3061 м², 3267 $ за м²), на ул.Дорожной (3500 м², 2857 $ за м²), а также на Рязанском пр-те (28 000 м², 2143 $ за м²).

Объем предложения объектов свободного назначения в июне по общей площади снизился на 16%, а по количеству — на 1% и составил 240 объектов общей площадью 158 тыс.  м². По сравнению с показателем годовой давности рост объема предложения помещений свободного назначения среди других видов недвижимости продолжает оставаться высоким. Это может говорить о том, что инвестиционная привлекательность таких помещений с учетом отсутствия четкой концепции их использования в целом невысока.

Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения понизилась на 2% и составила 4156 $ за м². Снижение можно объяснить появлением в июне нескольких крупных ОСЗ: на Варшавском ш. (1920 м², 1250 $ за м²), на ул. Ряжская (9634 м², 1834 $ за м²) и на ул. 2-я Рыбинская (10 300 м², 1845 $ за м²).

Русская недвижимость