Новости рынка недвижимости

Впервые за 10 последних лет в Москве появились свободные офисные площади. Их доля в бизнес-центрах увеличилась с 1—2% до 6,1% (при 10% начинается снижение арендных ставок). Слова экспертов неутешительны: с их точки зрения, это не реакция на финансовый кризис, а первый признак грядущего насыщения рынка, которое аналитики предрекают Москве через два-три года.

Шесть процентов

В первом полугодии 2008 года объем свободных площадей в бизнес-центрах Москвы увеличился в три раза и достиг 6,1%, говорится в исследовании состояния рынка офисной недвижимости в городах Европы за первую половину 2008 года «Jones Lang LaSalle». Значительный рост количества свободных офисов в Москве, где доля вакантных площадей из года в год варьировалась от 1% до 2%, произошел впервые, что является первым признаком грядущего насыщения рынка, считает партнер «S. A. Ricci/King Sturge» Владимир Авдеев.

Основной причиной трехкратного увеличения объема свободных площадей в московских бизнес-центрах стали высокие темпы ввода новых объектов. По данным «Colliers International», за первое полугодие 2008 года было сдано в эксплуатацию 840 тыс. м² офисной недвижимости, в то время как за первые три квартала 2007 года этот показатель достиг всего 70 тыс. м².

Более того, несмотря на разразившийся сейчас мировой кризис ликвидности, темпы ввода новых площадей сохранятся на достаточно высоком уровне и в 2009 году: на это время запланирована сдача около 2 млн. м² новых офисов. Как поясняет заместитель руководителя отдела исследований «Cushman & Wakefield & Stiles & Riabokobylko» Лада Белайчук, причина роста строительства в том, что сейчас на рынок выводятся проекты, которые уже обеспечили себе финансирование. Таким образом, в 2009 году ситуация может измениться в корне: в это время специалисты ожидают значительное снижение объемов ввода офисных площадей, поскольку многие девелоперы уже сейчас испытывают проблемы с привлечением средств для своих проектов. В свете кризиса на мировых рынках помощь банков, обычно покрывающая значительную часть всех затрат при возведении нового объекта, становится очень дорогой — повышаются процентные ставки, что, в свою очередь, ведет к росту арендной платы.

Так, по данным «Ostogenka Real Estate», за первое полугодие 2008 года произошел резкий скачок цен на офисы классов «А» и «В»: первые подорожали примерно на 56%, вторые — на 40%. Однако предприниматели не торопятся соглашаться с новыми условиями владельцев офисных площадей, предпочитая выждать, пока плата за аренду не вернется к прежнему уровню. Именно этим и объясняется в компании рост процента свободной площади.

Представители строительных компаний также отмечают увеличение доли вакантных площадей — по данным «Системы-Галс», в офисах уровня А остаются свободными около 5%, в то время как в помещениях класса «В» не занято около 7%. Тем не менее девелоперы продолжают убеждать себя в том, что рост числа свободных офисов незначителен: специалисты не торопятся рассматривать этот процесс как признак грядущего кризиса на рынке недвижимости и не прогнозируют снижение арендных ставок.

По мнению начальника департамента бизнес-планирования «Системы-Галс» Виктора Черкасского, рост процента вакантных площадей в столичных бизнес-центрах объясняется не перенасыщением этого сектора рынка, а одновременной сдачей целого ряда крупных объектов (более 100 тыс. м²), которые до конца еще не заполнены.

Все еще оптимистично настроены представители компании «Mirax Group»: по мнению директора департамента недвижимости Андрея Титюника, столице не грозит увеличение доли свободных офисов. Скорее в Москве наблюдается обратная тенденция — не хватает качественных площадей в бизнес-центрах. Эксперт уверен: новые здания, вводимые в эксплуатацию, быстро заполняются и продаются, поэтому ожидать снижения арендных ставок не стоит. Свои слова Андрей Титюник подкрепил живым примером: «В частности, „Москва-Сити“ и „Большой Сити“ являются очень престижными деловыми центрами: спрос здесь превышает предложение, а потому и перспектив для падения ставок нет».

Свежие данные

В свою очередь, данные консалтинговых компаний несколько отличаются от информации девелоперов. По сведениям «Панфилов, Подкова и партнеры», доля вакантных площадей в столичных бизнес-центрах находится сейчас на уровне 8%.

Однако причин для паники и эти специалисты пока не видят: «Это нормальный средний показатель рынка», — уверен Иван Подкова, управляющий партнер компании. Почему-то не принимается в расчет то, что таких показателей у рынка офисной недвижимости в Москве не было уже 10 лет.

Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований «Blackwood» Ольга Широкова объясняет нынешнюю ситуацию в сфере офисной недвижимости сразу несколькими факторами. Помимо большого объема нового строительства сыграл роль единовременный выход сразу нескольких крупных объектов на рынок. Например, в четвертом квартале 2007 года доля вакантных площадей в классе «А» увеличилась до 6%. Ольга Широкова объясняет этот показатель вводом в эксплуатацию таких вместительных зданий, как «Башня на набережной», «Северная башня» и «Козинская плаза».

Так же как и девелоперы, представители консалтинговых компаний не спешат делать мрачные прогнозы. Говорить о росте свободных площадей как о наметившейся тенденции и уж тем более как о тренде нынешнего времени рано, уверен Иван Подкова. Эксперты также не обещают падения процентных ставок: наоборот, они предрекают умеренное увеличение арендной платы. По мнению Ольги Широковой, оно составит 10—12%. В то же время она признает, что «низкий уровень заполняемости может послужить причиной замедления или некоторого снижения арендных ставок в отдельных офисных центрах, что, однако, не окажет значительного влияния на рынок в целом».

Между тем в других видах коммерческой недвижимости уровень вакантных площадей значительно ниже. Среди складских помещений по-прежнему не хватает качественных площадей, а спрос существенно превышает предложение, говорит генеральный директор компании «Миэль — Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин. По его данным, свободными остаются от 1,5% до 3% городских складов. В сегменте торговой недвижимости уровень качественных вакантных площадей не превышает 3%. Любопытно, правда, что в оценках фигурирует не вполне однозначный термин «качественный».

Хочется верить, что оптимистичные прогнозы представителей строительных и консалтинговых компаний оправдаются, однако в свете сложившейся ситуации как на мировых финансовых рынках, так и на российском будущее бизнес-площадей в столице выглядит не таким уж радужным.

Мария Карнаух