Новости рынка недвижимости

Гендиректор «KR Properties» прогнозирует к концу года рост интереса к профессиональным УК в связи со сменой собственников объектов. Последние несколько лет рынок коммерческой недвижимости практически удвоился, соответственно, рынок эксплуатации тоже увеличился в 2 раза и составляет около 15 млн. м². Рынок рос 8 лет подряд, особенно последние 3–4 года ставки аренды на офисные помещения в Москве поднимались на 20–30% ежегодно. Даже с учетом кризиса в этом году будет введено 2 млн. м² коммерческой недвижимости, в следующем году — еще миллион, управление растет вместе с ростом площадей.

При этом на рынке управления недвижимостью около 10 профессиональных УК полного цикла (управление и технической эксплуатации недвижимости, facility & property management), которые вышли на внешние рынки. Сейчас профессиональными компаниями обслуживается около миллиона м² недвижимости. Долю недвижимости, переданную собственниками во внешнее управление можно оценить в 15–20% от общего объема. Это очень мало для такого объема, по сути, эти ниша свободна.

В течение этого времени собственники не считали издержки на обслуживание и эксплуатацию, ремонт и поддержку коммуникаций объектов, инженерных служб в надлежащем виде и прочие вещи, необходимые для правильного функционирования офисного комплекса. Они являлись минимальной проблемой всех собственников, потому что ни в какое сравнение не шли с теми доходами, которые они получали.

К сожалению, кризис внес свои коррективы, девелоперы продают свои объекты финансовым структурам. За последние полгода доходы собственников упали как минимум на 30–40% в расчете на кв. метр и владельцы дальше не готовы мириться с убытками. Сейчас из-за проблем с финансированием меняются собственники. Объекты переходят от девелоперов к банкам, выдавшим кредиты. А банковские институты не занимаются профессиональным управлением недвижимостью, поэтому им выгоднее передать его на аутсорсинг.

В условиях кризиса экономят абсолютно все. У собственников возникает вопрос, как грамотно управлять зданием, чтобы снижать расходы и оптимизировать доход, насколько это возможно в современных рыночных условиях. Мы считаем, что в данный момент пришло время реальных профессиональных УК, которые могут обеспечить собственнику нормальную доходность и приемлемую прибыль от объекта. Сейчас это как никогда актуально, думаю, к концу года рынок слияния и поглощения активизируется и появится большой спрос на услуги УК, российских и западных, как у профильных, так и у непрофильных собственников, в первую очередь. Помимо этого, в сложившихся условиях в профессиональном управлении заинтересованы не только владельцы офисов класса «А» и «В», как это было раньше, но и класса «С», а также производственных, торговых и складских помещений.

Падение доходности девелоперского бизнеса в сфере офисной недвижимости уже стимулировало спрос на услуги профессиональных управляющих компаний. За последние месяцы резко выросло число обращений от собственников недвижимости по вопросам оценки коммерческих перспектив проектов, в том числе недостроенных зданий, и управления недвижимостью. В основном сейчас за эксплуатацией здания обращаются мелкие собственники, небольших офисных объектов (5000–7000 м²). На уровне технической эксплуатации зданий (facility management) привлечение крупной управляющей компании позволяет сократить издержки на 15–20%. На 20% управляющая компания способна повысить рентабельность объекта за счет сокращения времени экспонирования и повышения процента заполняемости офисных площадей (property management).

Многие компании, у которых есть собственное подразделение управления недвижимость, в том числе и наша, начинают смотреть на внешние рынки. Вполне вероятно, что подобные компании также могут выйти на этот рынок. Также мы прогнозирует рост интереса к российскому рынку западных УК. Вопрос в том, насколько они эффективно смогут управлять объектами коммерческой недвижимостью.

В любом случае, такой большой город как Москва, а тем более вся Россия даст возможность работать многим и конкурировать. Тем более что, по нашим оценкам, объем рынка управления коммерческой недвижимостью в Москве составляет около 500 тыс. долларов и в дальнейшем будет расти.

На данный момент компания управляет порядка 500 тыс. м² собственных офисных проектов, так же мы уже взяли 30 тыс. м² во внешнее управление. «KR Properties» планирует в ближайший год взять во внешнее управление еще около 100–150 тыс. м² офисных площадей.