General Stone Management
Новости рынка недвижимости
Объекты в аренду и на продажу
Левый угол Центр
+7 499 343-01-90
inform@generalstone.ru

Новости рынка недвижимости

Обзор рынка офисной недвижимости за 2010 год

Общая ситуация

В 2010 году началось постепенное восстановление рынка офисной недвижимости: на протяжении всего года отмечался постепенный рост спроса в сегментах аренды и покупки офисных площадей, при этом на фоне снижения темпов нового строительства доля вакантных помещений неуклонно сокращалась, что привело к плавному повышению ставок аренды и (в меньшей степени) цен продажи. Сегодня уже можно говорить о том, что рынок арендатора вновь трансформируется в рынок арендодателя.

Лучше всего в 2010 году чувствовали себя собственники качественных объектов (классы «А» и «В+»), расположенных в центре Москвы: ставки аренды на такие помещения демонстрировали наиболее заметный рост, а уровень вакантных площадей, напротив, был самым низким. Так, минимальный уровень вакантных площадей отмечался в сегменте офисов класса «А», расположенных в пределах Бульварного кольца. Большинство объектов данного сегмента полностью заполнено арендаторами. Наибольшие сложности с заполняемостью испытывали на протяжении всего года объекты невысокого качества, расположенные далеко за пределами центра города. Ставки на такие объекты с начала года выросли незначительно, а для некоторых офисных центров и вовсе остались без изменения.

2010 год был также отмечен рядом крупных сделок на рынке офисной недвижимости. Так, одной из крупнейших в этом году стала сделка по приобретению Металлургическим холдингом «Евраз Груп» расположенного на МКАД бизнес-парка «Западные ворота» (девелопер — «Centurion Group») общей площадью почти 62 000 м². Сумма сделки составила порядка 160 млн. $. А аффилированная с РЖД управляющая компания «РВМ Капитал» закрыла сделку по покупке двух зданий БЦ «Домников» с арендуемой офисной площадью 22 000 и 25 000 м². Сумма сделки оценивается примерно в 250 млн. $.

На фоне положительной динамики основных показателей рынка, в 2010 году было возобновлено строительство некоторых офисных объектов. Например, совместная девелоперская структура «Raiffeisen Bank» и «Strabag» — «Raiffeisen Evolution Project Development» («RE») — приступила к реализации проекта «Ленинский, 119» в Москве. Также было заявлено, что в ближайшее время планируется возобновить строительство российско-китайского делового центра «Парк Хуамин». Строительство центра было остановлено в 2008 г.

Предложение

В 2010 году рынок офисной недвижимости Москвы пополнился 650 000 м² качественных офисных площадей, что на 54% ниже соответствующего показателя 2009 года (когда было введено примерно 1,4 млн. м²). Большинство объектов было запланировано к вводу в эксплуатацию в первом полугодии, однако сроки завершения строительства многих из них были перенесены на 3–4 кварталы 2010 года.

Среди новых объектов преобладали бизнес-центры класса «А»: «Домников» (общая площадь — 132 000 м², арендуемая площадь — 68 000 м²), «ПРЕО 8» (общая площадь — 120 000 м², арендуемая площадь — 80 000 м²), «9 акров» (общая площадь — 47 100 м², арендуемая площадь — 38 000 м²), «Таурус» (общая площадь — 18 680 м², арендуемая площадь — 11 060 м²), «Marr Plaza» (общая площадь — 34 300 м², арендуемая площадь — 16 500 м²) и др. Таким образом, по состоянию на конец 2010 года, общее предложение качественных офисных помещений в Москве составляет порядка 11,6 млн. м².

Объем свободных офисных площадей во втором полугодии 2010 года продолжил сокращаться. Доля вакантных площадей снизилась в течение 2010 года с 18% до 15-16% в среднем по рынку. Объекты высокого качества с грамотно продуманной концепцией и выигрышным расположением (преимущественно в центре города) подошли к концу года с долей вакантных площадей равной (или очень близкой) к 0%.

Дефицит предложения наблюдается также в сегменте небольших блоков (150–250 м²) в качественных бизнес-центрах, расположенных как в центре, так и за его пределами.

В 2011 году к вводу в эксплуатацию заявлены 560 000 — 600 000 м² офисных площадей класса «А» / «В». В частности, несколько крупных объектов, а именно: «Imperia Tower» (общая площадь — 310 210 м², арендуемая площадь — 70 110 м²), «Mercury City Tower» (общая площадь — 158 000 м², арендуемая площадь — 86 000 м²), «Olympia Park» (общая площадь — 71 500 м², арендуемая площадь — 45 019 м²), «Diamond Hall» (общая площадь — 61 500 м², арендуемая площадь — 38 000 м²), БЦ «ТРИО» (общая площадь — 47 500 м², арендуемая площадь — 37 550 м²) и др. Даже если все объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2011 году, будут введены в указанные сроки, объем введенных офисных площадей по итогам года не превысит аналогичного показателя 2010 года. Это, в купе с продолжением роста спроса на качественные офисные помещения, будет способствовать дальнейшему снижению уровня вакантных площадей.

В конце года стало известно о том, что некоторые крупные девелоперы, воодушевленные положительной динамикой рыночных показателей, запускают новые офисные проекты в столице. Однако подробности, касающиеся данных проектов, равно как и их будущее местоположение, пока не обнародованы.

Спрос

Спрос на офисные площади, начавший постепенно оживать в первой половине 2010 года, продолжал демонстрировать умеренный рост и во второй его половине. Объем сделок по аренде и купле-продаже, заключенных в 2010 году в Москве, составил более 800 000 м², превысив показатель 2009 года почти вдвое. Такой рост объясняется преимущественно тем, что в 2010 году был реализован отложенный спрос со стороны тех компаний, которые в период острой фазы кризиса приостановили свои планы по расширению и вернулись к этому вопросу, как только рынок начал демонстрировать очевидные признаки восстановления. И если в 2009 году арендаторы в целях снижения расходов на аренду помещений переезжали из центра города на его окраины, то в 2010 году наметилась прямо противоположная тенденция. Как следствие, к концу года в сегменте офисных помещений высокого класса, расположенных в центре, сформировался дефицит вакантных площадей.

В сегменте аренды офисных помещений наблюдается рост спроса на крупные (больше 3000 м²) блоки. Примечательно, что в 2010 году на рынке стали заключаться сделки по аренде блоков площадью свыше 10 000 м² (в 2009 году информации о подобных сделках не было), что напрямую свидетельствует об активизации рынка. К таким знаковым сделкам можно отнести, например, аренду компанией «Спортмастер» 16 700 м² в бизнес-центре «Авиатор», а также сделку по аренде 37 700 м² в БЦ «NordStar Tower» компанией «TNK-BР». Таким образом, можно сказать, что сегодня компании вновь возвращаются к практике аренды помещений «на вырост» — с учетом планов развития и увеличения числа сотрудников. По всей вероятности, времена, когда собственники крупных объектов в целях привлечения потенциальных арендаторов были вынуждены делить большие помещения на мелкие блоки, постепенно уходят в прошлое.

Ожидается, что в 2011 году спрос на офисные помещения в Москве продолжит расти, однако темпы роста будут постепенно замедляться.

Ставки аренды. Цены продажи

Ставки аренды в течение 2010 года демонстрировали плавный рост, особенно заметный в сегменте офисов, расположенных в ЦАО. Здесь рост ставок аренды составил приблизительно 12% за год. А в некоторых (наиболее успешных) объектах ставки аренды выросли до 30%. В то же время ставки аренды на качественные офисные площади в ЦАО по состоянию на конец 2010 года примерно на 13% ниже аналогичного показателя 2008 года. В целом можно отметить, что рост ставок на офисные помещения высокого класса, расположенные в центре города, превысил ранее прогнозируемые показатели.

В свою очередь, рост ставок аренды на офисы класса «А» и «В» за пределами Центрального административного округа в течение 2010 года был более скромным — 7–9%.

Средняя ставка аренды на офисы класса А в ЦАО по состоянию на конец 2010 года составила 900–1000 $ за м² в год (без учета НДС и операционных расходов), за пределами центра средняя ставка аренды на офисы аналогичного класса составляет приблизительно 500–600 $ за м² в год (без учета НДС и операционных расходов). Для офисов класса «В+» и «В−», расположенных в ЦАО, значение средней ставки аренды на сегодня колеблется в пределах 550–700 $ за м² в год, за пределами центрального округа — 300–400 $ (без учета НДС и операционных расходов). Средний срок, на который сегодня подписываются договоры аренды, составляет 3–5 лет.

В текущих условиях рынка уступки арендаторам — скорее исключение, чем правило. Речь о дисконте может идти только в случае аренды крупных блоков (свыше 3000 м²). Рынок арендатора уже постепенно трансформируется в рынок арендодателя: на фоне снижения темпов нового строительства доля вакантных площадей неуклонно сокращается, что приводит к планомерному повышению ставок аренды и цен продажи.

В сегменте продажи также был отмечен небольшой рост цен на объекты с наиболее привлекательным расположением. Средние цены продажи для офисных объектов класса «А» и «В» по состоянию на конец 2010 года составляют:

  • 5500–7500 $ за м² — для объектов в ЦАО;
  • 3000–5500 $ за м² — за пределами центра.

На фоне снижения темпов нового строительства, объем ввода качественных офисов в 2011–2012 гг. будет уменьшаться, что в совокупности с ростом спроса приведет к сокращению доли вакантных площадей и дальнейшему повышению ставок аренды. К концу 2011 года уровень вакантных площадей может приблизиться к 7–9%. Рост ставок по итогам года может составить 15–25% в зависимости от класса объектов и их местоположения.


«Praedium ONCOR International»



Вернуться к ленте новостей.

© 2004–2012   
+7 
 
General Stone Management
(499) 343-01-90
inform@generalstone.ru