Новости рынка недвижимости

Во всех странах мира рынки находятся в состоянии рецессии, в результате чего спрос на офисные помещения значительно сокращается, сообщается в глобальном обзоре рынка офисной недвижимости 2009 года компании «Colliers International». В отчете представлен анализ ставок аренды, уровня вакантных помещений и инвестиционной активности 173 крупнейших городов 55 стран 6 регионов мира. В частности, наибольшее падение деловой активности наблюдается на рынках США, Японии и большинства европейских стран. Во всех регионах отмечается повышение уровня вакантных площадей и падение ставок аренды. Активность на рынке инвестиционных продаж также ограничена в виду общего сокращения экономической активности. Во многих регионах объем инвестиционных сделок за 2008 год был на 50% меньше по сравнению с 2007 годом.

Европа, Ближний Восток, Африка (EMEA)

Средний уровень вакантных помещений в регионе EMEA поднялся до 7,7% к середине года и 8,9% — к концу года. Особенно резкий рост уровня вакантных площадей был зафиксирован на рынках Белграда, Будапешта, Киева, Москвы, Риги, Санкт-Петербурга и Вильнюса, где данный показатель превзошел 10% рубеж в конце прошлого года. Менее активный рост объема нового предложения предотвратил резкий рост вакансий в странах Западной Европы, однако некоторые города, в частности, Амстердам, Лондон, Рим, Франкфурт и Дублин также демонстрируют высокий уровень вакантных площадей (более 10%). Спекулятивные офисные помещения становятся трудно реализуемы, а тенденция сдачи площадей в субаренду получает широкое распространение.

Средние ставки аренды офисов Класса «А» в регионе ЕМЕА снизились на 6% во втором полугодии 2008 года и будут продолжать снижение в 2009 году. Несмотря на общую негативную тенденцию на некоторых рынках региона наблюдался рост ставок, а именно, в Копенгагене, Франкфурте, Мюнхене, Риме и Абу-Даби. Что касается самых высоких ставок аренды, то верхушку рейтинга заняли три города — Москва, Лондон и Дубай, при этом Москва заняла второе место в мировом рейтинге с уровнем ставок в офисах Класса «А» 1500 $ за м².

Пол Блэкман, Региональный директор Департамента офисной недвижимости «Colliers International» (Russia), комментируя события на московском офисном рынке, отметил, что важно различать ситуацию на текущий момент, в ближайшей перспективе (следующие 6–12 месяцев) и среднесрочной перспективе (следующие 12–36 месяцев).

«Очевидно, что в настоящий момент многие девелоперы офисной недвижимости в Москве ощущают падение ставок и рост уровня вакантных помещений. Девелоперы, чьи объекты готовы к въезду потенциальных арендаторов, испытывают трудности в привлечении последних, недостроенные объекты и готовые объекты без отделки практически невозможно реализовать. Офисные проекты на начальной стадии строительства замораживаются или их строительство продолжается значительно медленнее, чем ранее. Девелоперы столкнулись с тем, что арендаторы их проектов ведут переговоры о снижении действующей ставки аренды, в связи с тем, что текущие рыночные ставки значительно ниже тех, по которым заключались договора аренды на пике рынка.

В ближайшей перспективе, данные тенденции продолжат свое развитие и даже усилятся, хотя есть небольшая вероятность того, что рынок стабилизируется к концу года. Уровень, на котором стабилизируются ставки, а также временные рамки, сильно зависят от воздействия таких внешних факторов, как цены на нефть и скорость выхода экономики США из кризиса. Московский рынок уже доказал нам, что „после бури снова выглядывает солнце“, причем улучшение ситуации в Москве происходит быстрее, чем где бы то ни было.

В среднесрочной перспективе важно понимать, что объем офисного предложения в Москве по-прежнему очень мал для размеров города, особенно это относится к бизнес-центрам класса „А“ в центральном деловом районе. Снижение объема предложения, а также запрет на строительство в Центральном округе столицы могут привести к тому, что в момент стабилизации экономики и возобновления спроса рынок опять превратится в „рынок продавца“.

Подводя итог, можно говорить о том, что текущая кризисная ситуация предоставляет идеальную возможность для арендаторов пересмотреть условия контрактов и получить лучшие помещения для офиса. Также сейчас лучшее время для стратегического планирования на среднесрочный период и заключения договоров по самым низким ставкам. Через несколько лет 2009 год будет вспоминаться, как год возможностей и самых выгодных сделок. Такая возможность пока еще доступна, но неизвестно, как долго эта дверь будет оставаться открытой».

Ожидается, что ставки будут снижаться в большинстве городов региона ЕМЕА, включая Лондон, Москву, Париж, Мюнхен и Дубай. Рост ставок в первом полугодии 2009 года не прогнозируется ни на одном рынке.

Азиатско-Тихоокеанский регион

В основных финансовых центрах Азиатско-Тихоокеанского региона, таких как Гонконг, Сингапур, Токио, Шанхай и Сидней, уровень вакантных помещений увеличился по сравнению с показателями середины 2008 года, а в Гонконге и Шанхае уровень вакансий удвоился. Несмотря на общий экономический спад Азиатско-Тихоокеанский регион продолжает характеризоваться высоким уровнем строительной активности: запланировано более (929 тыс. м² ) нового строительства в городах Бангалор, Пекин, Гуанчжоу, Сеул, Шанхай и Сингапур, что увеличит предложение на 9,8 млн. м². Что касается стоимости аренды офисных площадей класса «А», Гонконг занимает первое место как в рамках региона, так и в мировом рейтинге (1915 $ за м²), второе место у Токио (третья позиция в мировом рейтинге) со стоимостью аренды 1380 $ за м².

США и Канада

Рынок США характеризуется уровнем вакантных помещений на уровне 14,2%. Ставки аренды демонстрируют падение на 8,5% в центральных деловых районах и 2,2% — в загородных. Предложение нового строительства ожидается на высоком уровне в ближайшие 6-12 месяцев, а спрос будет по-прежнему снижаться, как в 2009 году, так и в 2010. Так как экономика США продолжает находиться под воздействием экономического кризиса, на офисном рынке не планируется роста до 2010 года. Рынок Канады, напротив, продолжает демонстрировать рост, хотя и весьма скромный. Ставки аренды в центре Манхеттена продолжают оставаться самыми высокими в североамериканском регионе и составляют 883 $ за м², что на 15,5% ниже показателя середины 2008 года.

Латинская Америка

После бурного роста рынок Латинской Америки изменил вектор развития и продемонстрировал уровень вакантных помещений выше, чем в большинстве стран других регионов. В течение пяти лет уровень вакансий понижался, но во втором полугодии 2008 года он установился на уровне 3,7% в среднем по региону, хотя в Лиме и Сантьяго данный показатель находится на уровне ниже 1%. Новое строительство в основном сконцентрировано в городах Богота, Мехико, Сан Пауло, общий объем нового предложения составляет 2,6 млн. м². Рио-де-Жанейро занимает первое место по уровню арендных ставок в офисах Класса А в регионе, стоимость аренды составляет 713 $ за м²

Инвестиции

Объем инвестиционных продаж на офисном рынке в течение последних 6 месяцев 2008 года продолжал сокращаться. Цены опускались, ставки капитализации росли во всех регионах мира. Несмотря на общую негативную тенденцию, необходимо отметить региональные различия. За год мировой объем транзакций упал на 58%, сократившись с 1,2 триллиона $ в 2007 году до 504,1 млрд. $ в 2008. Только в одном регионе, на Ближнем Востоке, наблюдался рост инвестиционных продаж, которые составили 5,0 млрд. $ или 72% увеличения к показателю 2007 г. Во всех других регионах наблюдалось падение объемов продаж, особенно эта тенденция была очевидна в Австралии и Новой Зеландии (сокращение на 77%) и в США (75%). Несмотря на это, наиболее активным рынком инвестиционных продаж офисных объектов остается Нью-Йорк, хотя объем продаж сократился на 68% до 20,8 млрд. $. Второе и третье место занимают Лондон (16,4 млрд. $) и Токио (15,7 млрд. $).

Компания: RWAY.Ru