Новости рынка недвижимости

Предложение

На 31 декабря 2010 года объем площадей в качественных торговых центрах в Москве составил примерно 7,3 млн. м² («GBA») и 3,8 млн. м² («GLA»). Объем свободных помещений в торговых центрах Москвы снизился в 2010 году примерно на 40%, доля вакантных площадей по состоянию на конец года составила 7–8% в среднем по рынку. Таким образом, по состоянию на конец 2010 года пустовало приблизительно 300 000 м² торговых площадей. В 2010 году было введено несколько новых объектов с суммарной площадью около 1,2 млн. м² («GBA») и 500 000 м² («GLA»). Таким образом, прирост общего предложения торговых площадей в Москве в 2010 году составил примерно 16%, а общий объем нового строительства в 2010 году оказался на 17% меньше, чем в 2009.

Среди наиболее знаковых объектов, открытие которых состоялось в 2010 году — ТРЦ «Вегас» на пересечении Каширского шоссе и МКАД общей площадью почти 400 000 м² и арендуемой 120 000 м², ТРК «Гагаринский» на улице Вавилова («GBA» 200 000 м², «GLA» 70 000 м²), а также ТЦ «Цветной Бульвар» («GBA» 36 750 м², «GLA» 18 000 м²), частично открывшийся в конце 2010 года.

Даты открытия нескольких крупных объектов, изначально заявленных на 2010 год, были перенесены на 2011 год. Среди них такие крупные, как, например, ТРЦ «AFIMALL City» общей площадью почти 180 000 м² и арендуемой около 114 000 м² и ТЦ «River Mall» («GBA» 258 000 м², «GLA» 90 000 м²).

Ожидаемый ввод новых качественных торговых площадей в 2011 году превысит значение 2010 года и составит около 600 000 м², при этом общая площадь планируемых объектов будет около 1,3 млн. м².

Среди существующих на сегодняшний момент качественных торговых объектов преобладают в основном окружные торговые центры (42%), а также суперрегиональные (23%).

Львиная доля площадей в качественных торговых центрах сосредоточена в зоне «ТТК — МКАД» (48%), а также на МКАД (24%). Меньше всего площадей — на Садовом кольце и внутри него, их доля составляет, соответственно, 2% и 4%.

В сегменте стрит-ритейла существующее предложение с выгодным расположением, особенно в основных торговых коридорах Москвы, не в состоянии удовлетворить высокий спрос на такие объекты: вновь появляющиеся помещения моментально уходят с рынка. Объем предложения помещений с менее удачным расположением стабилен: новые объекты регулярно выходят на рынок, через некоторое время их занимают новые арендаторы.

Основная доля помещений стрит-ритейла (65%) используется для размещения офисов продаж и торговли непродовольственными товарами, 20% и 15% соответственно делят предприятия общественного питания и магазины продовольственных товаров.

Спрос

Сильнейшие позиции в сегменте аренды площадей в торговых центрах по-прежнему удерживают крупные российские и иностранные ритейлеры. Компании «Media Markt», «Ашан», «Х5 Retail Group», «О’кей», «Real», «Вестер», «Castorama», «OBI» активно рассматривают площадки для размещения гипермаркетов в Подмосковье и городах-миллионниках. Кроме того, крупнейшие ритейлеры продолжают наращивать торговые площади. Приоритетными форматами развития для российских продуктовых торговых сетей остаются дискаунтер и гипермаркет.

Возрождается практика заключения договоров аренды торговых площадей на стадии строительства. Так, крупные арендаторы появились в ТРЦ «Гагаринский», ТРЦ «Вегас» и других новых и успешных торговых объектах еще до окончания строительства. Заключены договоры аренды на значительную долю торговых площадей и в строящемся ТРК «AFIMALL City». Кроме того, намечается тенденция укрупнения площадей открываемых магазинов.

Заметную активность на рынке продолжают проявлять магазины детских товаров. Например, сеть «Дети» заняла 3000 м² в ТРЦ «Мега — Белая Дача», а также стала якорным арендатором в ТРЦ «Ключевой», где арендовала 1500 м². «Детский мир» займет 1940 м² в ТРЦ «Гагаринский». Магазин детских товаров «Limpampo» площадью 1800 м² откроется в торгово-развлекательном центре «Вегас».

В сегменте «стрит-ритейл» наиболее востребованными традиционно остаются помещения рядом с метро, а также на проездных и проходных улицах и проспектах Москвы: Тверской, Петровке, Кузнецком Мосту, Пятницкой, Мясницкой, Проспекте Мира, Ленинградском, Ленинском, Кутузовском. Наиболее активны в сегменте «стрит-ритейл» в 2010 году были рестораны и кафе различных ценовых сегментов и банки. Причем формат спроса со стороны банков после кризиса претерпел изменения. Так, если раньше большое значение уделялось имиджевой составляющей, банки искали особняки и помещения с презентабельной входной группой, то в 2010 году банкам были интересны объекты, рассчитанные на клиентское обслуживание: небольшие отделения площадью 100–150 м², площади 50 м² в торговых центрах и в других местах с высокой проходимостью.

В 3 квартале 2010 года заметно активизировался спрос на помещения под лотерейные клубы. Следует отметить, что если раньше при выходе на рынок компании старались арендовать как можно больше точек в разных районах Москвы, то в настоящее время большое значение стало уделяться экономической составляющей: потенциальная прибыль стала одним из основополагающих факторов при выборе помещения.

Ряд политических изменений, произошедших в столице в текущем году, не обошел стороной и сегмент стрит-ритейла: так, например, из-за запрета парковки автомобильного транспорта на улице Тверская, арендаторы помещений в этом торговом коридоре потеряли часть клиентского потока.

Заметным событием на рынке торговой недвижимости г. Москвы стало также принятие распоряжения о сносе палаток и ларьков, которое подняло спрос на торговые помещения, расположенные на первых этажах домов.

Ставки аренды

После кризисного падения в конце 2008 года и первой половине 2009 года ставки аренды на помещения в торговых центрах г. Москвы в начале 2010 года стабилизировались, а с 3 квартала 2010 года продемонстрировали рост 20%. Средний уровень ставок аренды на помещения в качественных торговых центрах г. Москвы возрос с 1100–1300 $ за м² в год в середине 2010 года до 1300–1500 $ за м² в год в 4 квартале.

Следует отметить, что ставки аренды на помещения в торговых центрах существенно варьируются в зависимости от профиля арендатора, занимаемой площади и расположения помещения.

В среднем ставки аренды на помещения в торговых центрах по состоянию на конец 2010 года составили:

• 100–300 $ за м² в год для якорных арендаторов;
• 100–120 $ за м² в год для развлекательной зоны;
• 800–4500 $ за м² в год для арендаторов торговой галереи.

В 2011 году при сложившемся соотношении активного спроса и дефиците качественного предложения рост ставок аренды продолжится и может составить до 30% в годовом исчислении.

Ставки аренды на помещения в сегменте «стрит-ритейл», пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), практически достигли уровня 2008 года. Чего нельзя сказать об объектах, расположенных далеко за пределами основных торговых коридоров: ставки на такие объекты не претерпели существенных изменений и в большинстве своем остались на уровне 2009 года.

«Praedium ONCOR International»