Новости рынка недвижимости

Цены на столичные офисы видимо никогда не перестанут удивлять риелторов. По сравнению с западными странами, где цены на недвижимость всегда текут в одном направлении и редко меняют свой курс, московские расценки ведут себя хаотично. И если еще в начале года торговые помещения подешевели на 40%, то сейчас по своим ценам они вошли в десятку самых дорогих.

Москва заняла седьмое место в рейтинге городов с самыми высокими топовыми арендными ставками на торговые помещения. Эксперты поясняют, что топовые арендные ставки торговых помещений (prime retail rents) представляют собой обычную для данного рынка открытую ставку аренды, которую международный ритейлер готов платить за лучшее помещение на первом этаже в лучшем месте для данного рынка (либо на лучшей торговой улице города, либо в торговом центре). В российской столице топовые арендные ставки находятся на уровне 5 407 евро за квадратный метр в год.

В своем квартальном отчете консалтинговая компания «CB Richard Ellis» (CBRE) сообщила о рейтинге городов с самыми топовыми арендными ставками на офисы и торговые помещения. По словам генерального директора компании «Магазин магазинов» в ассоциации с «CB Richard Ellis» Анны Ширяевой, в Москве к топовым относятся уличные помещения на основных торговых улицах и секции в современных торговых центрах. Она отметила, что ставки на эти торговые площади фактически уже вернулись к докризисному уровню.

Между тем, еще в начале ноября в докладе Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) было озвучено, что Цены на офисы и торговые помещения в Москве с октября 2008 года упали на 43% и 39% соответственно. При этом, в отчете уточняется, что за октябрь 2009 года стоимость 1 квадратного метра торговых помещений упала на 2%, а цена за 1 квадратный метр офисов не изменилась. «Средняя цена 1 квадратного метра торговых площадей к октябрю этого года составила 6,42 тысячи долларов, а средняя цена 1 квадратного метра офисных помещений — 4,8 тысячи долларов», — так говорится в материалах.

Арендные ставки за октябрь 2009 года, по данным ГУДа, также не претерпели серьезных изменений — средняя стоимость аренды 1 квадратного метра торговых помещений упала всего на 1% — до 110 долларов в месяц, а стоимость аренды 1 квадратного метра в офисе не изменилась и осталась на уровне 57 долларов в месяц. Эксперты Гильдии настойчиво отмечают, что с начала кризиса (октябрь 2008 года) аренда торговых и офисных помещений подешевела на 28% и 35% соответственно.

В итоге чьи слова брать на веру непонятно, ведь и Гильдия и консалтинговая компания «CB Richard Ellis» знают о чем говорят, ведь им приходится ежедневно работать на этом рынке. Благо объясняется все в отчете компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», которая приводит свои данные. По мнению экспертов, стоимость торговых помещений по Москве просто разнится в 8 раз. В настоящее время минимальные и максимальные цены продаж на офисные площади различаются в 4–5 раз. Разница между минимальными и максимальными ценами на свободные помещения формата «street-retail» еще больше и достигает 7–8 раз.

В третьем квартале 2009 г. значительно увеличился объем объектов коммерческой недвижимости, выставленной на продажу. Объем предложения офисных площадей вырос более чем в пять раз, торговых — более двух раз по сравнению с предыдущим кварталом. В первую очередь это связано с продолжающейся стабилизацией рынка, вследствие чего происходит лишь незначительная корректировка цен продаж.

Причем разница в цене офисных помещений по сравнению с предыдущим кварталом составляет не более 2–4% по разным классам. А стоимость торговых помещений увеличилась только на 6%. Для покупателей офисных площадей ситуация дает возможность выбрать максимально подходящее помещение, будь то офис в высококлассном бизнес-центре или недорогой офис с ремонтом в административном здании. Минимальные и максимальные цены продаж на офисные площади различаются в 4–5 раз. Потенциальный инвестор может выбрать — купить 1 тыс. м² в «Москва-Сити» или за ту же сумму более 4,5 тысяч м² помещений класса «С».

В итоге, по мнению экспертов «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость» цены продаж на торговые помещения в значительной степени определяются местоположением объекта. В настоящее время разница между минимальными и максимальными ценами на свободные помещения формата «street-retail» достигает 7–8 раз. Так, владелец торгового бизнеса имеет возможность приобрести одно помещение площадью около тысячи м² на Садовой-Кудринской улице или открыть не менее пяти новых магазинов аналогичной площади в спальных районах города. Кроме того, на рынке появились предложения по продаже арендного бизнеса в верхнем сегменте помещений формата «street-retail» — расположенные в центральной части города в местах пересечении интенсивных транспортных и пешеходных потоков. Цена предложения на них достигает 22–25 тысяч $ за м².

Между тем отметим, что на сегодняшний день городом с самыми высокими топовыми арендными ставками в мире (12 062 евро за квадратный метр в год) по-прежнему остается Нью-Йорк, несмотря на 25-процентное падение ставок с начала года. Второе и третье место занимают Гонконг и Париж с топовыми ставками аренды 7177 и 6300 евро за квадратный метр в год соответственно.

В десятку городов с самой дорогой арендой торговых площадей вошли также Сидней (5859 евро за квадратный метр в год), Токио (5694 евро), Лондон (5561 евро), Цюрих (4947 евро), Брисбен (4738 евро), а также Дублин (3995), который в прошлом году в топ-10 не попал. В этом году ирландская столица потеснила Лос-Анжелес, топовые ставки в котором составляют 3972 евро.