Новости рынка недвижимости

Что касается финансирования коммерческой недвижимости, перед девелоперами остро встала проблема обслуживания ранее полученных кредитов. Причиной этому послужило падение общего спроса на коммерческую недвижимость со стороны конечных пользователей, и как следствие, резкое сокращение доходов от аренды / продажи помещений.

В результате, решение долговых проблем и оптимизация стратегии дальнейшего развития в целом стали первоочередными задачами для большинства участников рынка в первой половине 2009 г.

Возможности привлечения средств на открытом рынке сегодня практически отсутствуют — в течение первого полугодия ни одна российская компания не провела IPO, да и в целом международные рынки IPO фактически заморожены, говорится в инвестиционном отчете компании «Knight Frank». Крупные западные финансово-банковские организации, ранее выступавшие в качестве основного источника заемного капитала для российских компаний, сегодня практически полностью приостановили кредитование проектов недвижимости в России. Существенной активности со стороны российских коммерческих банков также не наблюдается. Пожалуй, единственным источником заемного капитала остаются крупные банковские структуры, поддерживаемые государством — Сбербанк, Внешэкономбанк, ВТБ, Россельхозбанк. Несмотря на то, что Центральный Банк трижды за полугодие снижал ставку рефинансирования, условия банковских кредитов для многих девелоперов все еще остаются неприемлемыми.

Из-за резкого снижения финансовых возможностей ряд девелоперских компаний были вынуждены в счет погашения своих обязательств перед кредиторами передать им права на свои объекты недвижимости, выступавшие в качестве залога. Так, например, компания «Капитал Групп» передала Сбербанку часть недостроенного комплекса «Город столиц» в ММДЦ «Москва-Сити», Альфа банк получил права на БЦ «Северное сияние» и офисное здание на Красной Пресне в счет погашения задолженности компании «Kopernik Group».

Многие участники рынка отложили реализацию отдельных своих проектов или вовсе приостановили экспансию в России. Среди таких компаний «Parkridge Holdings», «Midland Development», «Atrium European Real Estate», «Europolis», «Immoeast», «Orco Property Group», «Magnat Real Estate Opportunities».

Вследствие финансовых затруднений и по причине общего снижения спроса со стороны арендаторов значительной корректировке подверглись планы по реализации некоторых знаковых для рынка проектов. Наиболее ярким примером можно назвать решение отказаться от строительства башни «Россия» в ММДЦ «Москва-Сити», которое, как ранее предполагалось, должно было стать самым высоким зданием в Европе (более 600 м) — вместо него планируется построить многоэтажную парковку.

Нередко кредиторы не только становятся собственниками объектов, находившихся в залоге, но и получают контроль над компаниями-должниками. Например, ВТБ получил контроль над девелоперской компанией ОАО «Система-Галс» и приобрел 75% − 1 акция УК «Динамо», являющейся застройщиком проекта «Петровский парк» на территории стадиона «Динамо».

Спрос и предложение

На протяжении первой половины 2009 г. активность инвесторов на рынке купли-продажи объектов недвижимости оставалась на очень низком уровне. В целом подобное состояние рынка было вполне ожидаемым уже в конце предыдущего года, когда проявились признаки глубокого влияния международного кризиса на российскую экономику и финансовую систему. В качестве основных причин низкой покупательской активности можно выделить следующие:

• Во-первых, продолжающийся экономический кризис в России не дает предпосылок для роста спроса на объекты коммерческой недвижимости со стороны конечных пользователей (собственников или арендаторов).
• Во-вторых, у потенциальных инвесторов практически отсутствуют возможности для привлечения заемного капитала на приемлемых условиях для приобретения объектов коммерческой недвижимости.
• В-третьих, снизившиеся цены сделали недвижимость на западноевропейских рынках относительно более привлекательной для потенциальных покупателей по сравнению с российскими активами. Соотношение «доходность — риски», обеспечиваемое объектами недвижимости на развитых рынках, сегодня — в условиях кризиса доверия — более приемлемо для международных инвесторов.