General Stone Management
Новости рынка недвижимости
Объекты в аренду и на продажу
Левый угол Центр
+7 499 343-01-90
inform@generalstone.ru

Новости рынка недвижимости

Офисный рынок Москвы в 2014. Децентрализация

Спрос. Чистое поглощение

Тенденция к децентрализации предложения на офисном рынке Москвы началась в 2006 г., когда Правительство Москвы впервые объявило об ограничении нового строительства внутри Садового Кольца. Позже, в 2011 г., вышло распоряжение Правительства Москвы о запрете нового строительства в пределах ТТК, в частности, в историческом центре.

Причины децентрализации офисного рынка Москвы:

  • практически полное отсутствие свободных земельных участков под застройку в центре города;
  • политика властей, направленная на решение транспортной проблемы и развитие новых городских районов, улучшение их инфраструктуры;
  • обусловленный градостроительными ограничениями рост предложения за пределами ТТК высококачественных офисных помещений в бизнес-центрах и бизнес-парках с развитой инфраструктурой как на территории самого объекта, так и в ближайшем окружении по более низким ставкам аренды, чем в центре столицы;
  • растущий спрос со стороны арендаторов на удаленные офисы (не только за пределами ТТК, но и МКАД), основанный на стремлении к оптимизации расходов на аренду без потери качества размещения.

Стоит отметить, что децентрализованные офисные объекты начали пользоваться популярностью с 2005 г. Дефицит офисных площадей в ЦДР Москвы заставил арендаторов обратить внимание на удаленные объекты (ранее сделки заключались преимущественно в центре города):

  • высокий спрос на офисные помещения класса «А» в связи со стремительным ростом штата компаний, а также желанием переехать в новые современные бизнес-центры;
  • доля свободных площадей в ЦДР находилась на низком уровне и не превышала 2–4% (в классе «А» 3–5%);
  • преобладание предварительных договоров в общем объеме сделок (значительная часть договоров заключалась на офисные площади в офисных зданиях, которые находились еще на этапе строительства). Например, по итогам 2004 г. 40% от объема площадей класса «А», заявленных к вводу в эксплуатацию в 2005 г., были сданы в аренду. В 2005 г. данный показатель достиг 50% от общего объема площадей, заявленных на 2006 г.

В целом для 2014 г. с точки зрения спроса было характерно стремление арендаторов к снижению затрат на аренду офисов, связанное с приостановкой расширения деятельности, сокращением персонала. Кроме того, многие арендаторы оптимизировали использование офисного пространства, переезжая в более дешевый офис или отказываясь от части арендуемого помещения.

Существенное снижение спроса на пике девелоперской активности в 2014 г. привело к тому, что к концу года рынок офисов Москвы стал рынком арендатора.

Объем купленных и арендованных офисных площадей за 2014 г., по различным оценкам, составил порядка 1,1–1,3 млн. м² (снижение на 17,5–25% относительно аналогичного показателя 2013 г.), чистое поглощение (объем спроса на дополнительные офисные помещения) — 310–550 тыс. м² (новые сделки аренды, субаренды, продажи, увеличенные площади при заключении сделок по расширению).

Стоит отметить, что некоторые эксперты при расчете чистого поглощения учитывают пролонгацию существующих договоров аренды, чем можно объяснить расхождения в значениях рассматриваемого объема спроса. Таким образом, несмотря на сопоставимые значения объемов ввода и реализации, очевидно существенное превышение темпов нового строительства над реальной потребностью в офисных площадях, что и отражает показатель чистого поглощения.

В связи с сильнейшими валютными колебаниями и нестабильной экономической ситуацией в стране, а, следовательно, невозможностью прогнозировать и оценивать риски, рассчитать доходы и расходы, генерируемые объектами коммерческой недвижимости, в том числе в офисном сегменте, привело к отказу от подавляющего большинства инвестиционных сделок или приостановке переговоров.

Вакантные офисные помещения есть во всех субрынках города, при этом есть районы, где уровень вакансий достигает 40%, например, в ММДЦ «Москва-Сити». Уровень вакансий в отдаленных районах традиционно выше, чем в центре.

Наибольший объем свободных офисов (порядка 453 тыс. м²) располагается вблизи Третьего Транспортного кольца на западе столицы, согласно данным «Colliers International». При подавляющее большинство вакантных помещений находится на территории ММДЦ «Москва-Сити» (43%) и в бизнес-центрах на юго-западном направлении от МКАД (31%). Однако некоторые новые объекты (БЦ «Comcity», фаза «Альфа», БЦ «Савеловский Сити», БЦ «Водный» и др.) к моменту открытия были заполнены арендаторами практически полностью.

53% общего объема качественных офисных площадей Москвы на конец 2014 года приходилось на зону за пределами ТТК, что составляло порядка 8,162 млн. м² («CBRE»).

Общий объем офисных площадей, расположенных в зоне между ТТК и МКАД, − около 7,1 млн. м² (14% − площади класса «А», 86% − площади класса «В»). За пределами МКАД, включая ближайшее Подмосковье, Химки, Новую Москву — Киевское и Калужское шоссе, объем офисных площадей составляет около 1,1 млн. м², доля площадей класса «А» — 25%. Аналогичные данные приводят эксперты «JLL». По их оценкам, на офисы за пределами ТТК приходится примерно половина всех качественных площадей столицы, при этом площади класса «А» составляют 14% от всех качественных офисных помещений, расположенных за пределами ТТК.

Объем качественных офисных площадей за пределами ТТК, по итогам 2014 г. составил 6,7–6,9 млн. м² или 45–47% от общего объема площадей БЦ Москвы. За пределами ТТК сосредоточено порядка 7,6 млн. м² (по оценкам «Colliers International») качественной офисной недвижимости. Существенная доля − 83% — офисные помещения класса «В» (3,8 млн. м² — «В», 2,5 млн. м². — «В+»), 17% — офисы класса «А» или приблизительно 1,2 млн. м².


«RWAY.Ru»



Вернуться к ленте новостей.

© 2004–2012   
+7 
 
General Stone Management
(499) 343-01-90
inform@generalstone.ru