|
||||||||||||||||||||||||||||
Новости рынка недвижимостиОфисный рынок Москвы в 2014. ДецентрализацияСпрос. Чистое поглощение Тенденция к децентрализации предложения на офисном рынке Москвы началась в 2006 г., когда Правительство Москвы впервые объявило об ограничении нового строительства внутри Садового Кольца. Позже, в 2011 г., вышло распоряжение Правительства Москвы о запрете нового строительства в пределах ТТК, в частности, в историческом центре. Причины децентрализации офисного рынка Москвы:
Стоит отметить, что децентрализованные офисные объекты начали пользоваться популярностью с 2005 г. Дефицит офисных площадей в ЦДР Москвы заставил арендаторов обратить внимание на удаленные объекты (ранее сделки заключались преимущественно в центре города):
В целом для 2014 г. с точки зрения спроса было характерно стремление арендаторов к снижению затрат на аренду офисов, связанное с приостановкой расширения деятельности, сокращением персонала. Кроме того, многие арендаторы оптимизировали использование офисного пространства, переезжая в более дешевый офис или отказываясь от части арендуемого помещения. Существенное снижение спроса на пике девелоперской активности в 2014 г. привело к тому, что к концу года рынок офисов Москвы стал рынком арендатора. Объем купленных и арендованных офисных площадей за 2014 г., по различным оценкам, составил порядка 1,1–1,3 млн. м² (снижение на 17,5–25% относительно аналогичного показателя 2013 г.), чистое поглощение (объем спроса на дополнительные офисные помещения) — 310–550 тыс. м² (новые сделки аренды, субаренды, продажи, увеличенные площади при заключении сделок по расширению). Стоит отметить, что некоторые эксперты при расчете чистого поглощения учитывают пролонгацию существующих договоров аренды, чем можно объяснить расхождения в значениях рассматриваемого объема спроса. Таким образом, несмотря на сопоставимые значения объемов ввода и реализации, очевидно существенное превышение темпов нового строительства над реальной потребностью в офисных площадях, что и отражает показатель чистого поглощения. В связи с сильнейшими валютными колебаниями и нестабильной экономической ситуацией в стране, а, следовательно, невозможностью прогнозировать и оценивать риски, рассчитать доходы и расходы, генерируемые объектами коммерческой недвижимости, в том числе в офисном сегменте, привело к отказу от подавляющего большинства инвестиционных сделок или приостановке переговоров. Вакантные офисные помещения есть во всех субрынках города, при этом есть районы, где уровень вакансий достигает 40%, например, в ММДЦ «Москва-Сити». Уровень вакансий в отдаленных районах традиционно выше, чем в центре. Наибольший объем свободных офисов (порядка 453 тыс. м²) располагается вблизи Третьего Транспортного кольца на западе столицы, согласно данным «Colliers International». При подавляющее большинство вакантных помещений находится на территории ММДЦ «Москва-Сити» (43%) и в бизнес-центрах на юго-западном направлении от МКАД (31%). Однако некоторые новые объекты (БЦ «Comcity», фаза «Альфа», БЦ «Савеловский Сити», БЦ «Водный» и др.) к моменту открытия были заполнены арендаторами практически полностью. 53% общего объема качественных офисных площадей Москвы на конец 2014 года приходилось на зону за пределами ТТК, что составляло порядка 8,162 млн. м² («CBRE»). Общий объем офисных площадей, расположенных в зоне между ТТК и МКАД, − около 7,1 млн. м² (14% − площади класса «А», 86% − площади класса «В»). За пределами МКАД, включая ближайшее Подмосковье, Химки, Новую Москву — Киевское и Калужское шоссе, объем офисных площадей составляет около 1,1 млн. м², доля площадей класса «А» — 25%. Аналогичные данные приводят эксперты «JLL». По их оценкам, на офисы за пределами ТТК приходится примерно половина всех качественных площадей столицы, при этом площади класса «А» составляют 14% от всех качественных офисных помещений, расположенных за пределами ТТК. Объем качественных офисных площадей за пределами ТТК, по итогам 2014 г. составил 6,7–6,9 млн. м² или 45–47% от общего объема площадей БЦ Москвы. За пределами ТТК сосредоточено порядка 7,6 млн. м² (по оценкам «Colliers International») качественной офисной недвижимости. Существенная доля − 83% — офисные помещения класса «В» (3,8 млн. м² — «В», 2,5 млн. м². — «В+»), 17% — офисы класса «А» или приблизительно 1,2 млн. м². «RWAY.Ru» Вернуться к ленте новостей. |
|||||
|