Новости рынка недвижимости

На рынок Московского региона до конца 2014 г. выйдут новые торговые проекты суммарной площадью порядка 1 млн. м², что станет историческим максимумом для столичного рынка. Редакция «РБК — Недвижимости» выяснила у экспертов, как это отразится на столичном рынке торговых помещений.

Текущий год, несмотря на все макроэкономические и геополитические сложности первых двух кварталов, может стать рекордным для Москвы по вводу торговых центров. До конца 2014 г. в столице заявлено к открытию 13 торговых центров, в том числе нескольких знаковых для рынка проектов.

Активное строительство и гигантомания

В соответствии с прогнозами игроков рынка торговой недвижимости совокупный объем предложения может увеличиться более чем на 1,3 млн. м² (арендопригодной площади (GLA) — 0,7 млн. м²). Стоит отметить, что к началу второго полугодия общая торговая площадь качественных ТЦ в Москве составила более 4,5 млн. м².

В первом полугодии 2014 г. в столице открылось семь торговых центров суммарной торговой площадью 307 780 м², что на 46% больше, чем за весь 2013 г., и является наилучшим показателем за последние пять лет, отмечают в международной консалтинговой компании «Colliers International».

Данный результат был достигнут благодаря открытию торгово-развлекательного центра «Вегас Крокус Сити» и двух региональных торговых центров «GoodZone» и «Весна».

До конца 2014 г. к открытию в Москве и ближайшем Подмосковье заявлено еще 13 качественных торговых центров общей арендуемой площадью примерно 750 тыс. м². При этом почти половина этой площади приходится на два суперрегиональных ТРЦ: «Авиа Парк» и «Columbus».

Запуск крупнейшего в Европе ТРЦ «Авиа Парк», а также «Columbus» позволят Москве подняться на пятую строчку в рейтинге обеспеченности городов России торговыми площадями с текущего шестого места, отмечает региональный директор департамента торговой недвижимости «Colliers International» в России Анна Никандрова.

По мнению специалистов компании «Colliers International», эти проекты начинают новый виток развития крупных ТРЦ в Москве, который продлится до конца 2015 г.

Стоит отметить, что на данный момент из десяти крупнейших торгово-развлекательных центров Европы четыре расположены в Москве. По данным международной консалтинговой компании «CBRE», самым крупным торговым центром Европы является ТРЦ «Мега Белая Дача», построенный в 2006 г. Его арендопригодная площадь составляет 222 тыс. м². На втором месте находится торговый центр «Puerto Venecia» в испанском городе Сарагоса. (GLA — 207 тыс. м²). Также в рейтинг попали такие российские ТРЦ, как «Мега Химки» (175 тыс. м²), ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» (169 тыс. м²) и ТРЦ «Мега Теплый Стан» (155 тыс. м²). Стоит отметить, что в Европе нет ни одного строящегося торгового центра, сопоставимого по масштабам с теми, что планируются к вводу в Москве в 2014-2015 гг.

Москва догоняет Старый Свет

Эксперты прогнозируют, что при условии реализации всех объявленных проектов Москва может достичь европейского уровня обеспеченности качественными торговыми площадями в 445–450 м² на 1000 человек в 2016 г.

Управляющий директор отдела торговых помещений компании «CBRE» Михаил Рогожин ожидает, что обострение конкуренции наступит в период 2016 г. или в случае, если текущая геополитическая ситуация продолжит двигаться по пути эскалации. В первом сценарии ожидается формирование волны реконцепций в устаревших ТЦ, доля которых, по оценкам «CBRE», достигает около трети существующего предложения, говорит эксперт.

В международной консалтинговой компании «C&W» отмечают, что пока дефицит предложения в качественных ТЦ приводит к значительному количеству договоров предварительной аренды в строящихся торговых центрах, запланированных к вводу в 2014–2015 гг.

Однако, как прогнозирует директор по сдаче в аренду торговых центров международной консалтинговой компании «Knight Frank» Юлия Соколова, такие темпы строительства объектов уже в ближайшей перспективе приведут к увеличению доли вакантных помещений в торговых центрах до 5%.

Михаил Рогожин согласен с этим мнением. По его словам, роль экономической и тем более геополитической ситуации первой половины 2014 г. пока оказывает относительно слабое влияние на заполняемость торговых центров. Существенно более сильное воздействие ожидается от рекордного ввода и большого количества проектов торговых центров на стадии строительства. Так, с текущих 2,9% средний уровень вакантности в столичных торговых центрах может вырасти до 5–6% к концу 2014 г. и до 7–8% к концу 2015 г., прогнозирует эксперт.

«Значительный объем ввода торговых центров в Москве, ожидающийся в 2014–2015 гг., не приведет к перенасыщению рынка. Покупательский спрос перераспределится в сторону более качественных объектов, тогда как менее качественные будут вынуждены искать новую нишу, например выходить в узкоспециализированный сегмент», — считает начальник департамента торговых площадей компании «JLL» Татьяна Ключинская.

Ставки аренды

Аналитики международной консалтинговой компании «JLL» отмечают, что в связи с макроэкономическими сложностями арендаторы настаивают на снижении ставок в региональных проектах и строящихся ТЦ в Москве. Девелоперы, в свою очередь, готовы рассматривать альтернативные компенсационные решения для арендаторов. По данным «JLL», максимальная ставка по итогам квартала составляет 3–4,5 тыс. долл. за 1 м² в год, средняя ставка аренды находится в диапазоне 0,5–1,8 тыс. долл. за 1 м² в год.

По данным компании CBRE, ставки аренды на площади в 100-200 м² в наиболее успешных торговых центрах Москвы остаются стабильными на уровне 2060 долл. за 1 м² в год и останутся таковыми до конца года.

«В 2015г. может быть незначительный рост арендных ставок на данный тип помещений, но он, вероятно, не превысит 1,5%. Видимое снижение ставок пока произошло только для якорных арендаторов (в пределах 10–15%), тогда как для арендаторов галереи ставки пока остаются стабильными», — говорит Михаил Рогозин.

«Наиболее качественные объекты по-прежнему пользуются повышенным спросом потенциальных арендаторов, вакантные помещения в таких комплексах отсутствуют. О снижении ставок можно говорить только в менее успешных новых торговых проектах или менее популярных функционирующих центрах, у арендаторов которых подошел срок пересмотра договорных обязательств. Торговые операторы, присутствующие в подобных объектах, стремятся минимизировать фиксированную ставку аренды, в том числе и за счет увеличения доли, уплачиваемой с оборота», — рассказала Юлия Соколова.

«В менее удачных проектах собственники проявляют гибкость в формате снижения средних арендных ставок, идут на фиксацию курса доллара при расчете арендной платы, в отдельных случаях наблюдается уменьшение или индексация ставок. Таким образом, определенные подвижки в арендных ставках есть, однако их пока нельзя назвать системными», — отметил Михаил Рогозин.

По оценке экспертов, в 2014 г. нестабильность обменного курса валют усложнила процесс согласования долгосрочных договоров аренды (которые обычно номинируются в иностранной валюте). Все большее число собственников торговой недвижимости в Москве с начала текущего года стали устанавливать ставки аренды на свои помещения в рублях, не привязываясь напрямую к курсу доллара, отмечают брокеры консалтинговой компании «DNA Realty». Впрочем, пока на столичном рынке эта практика не носит массовый характер. Чаще собственник и арендатор фиксируют верхнюю и нижнюю границы «валютного коридора».

Юлия Соколова отмечает, что в процессе согласования арендных договоров девелоперы в некоторых случаях предоставляют потенциальным арендаторам скидки (например, так называемый «step-rent» — дисконт от базовой арендной ставки на первые годы работы с последующим постепенным повышением), устанавливают минимальный процент заполняемости объекта, увеличивают сроки арендных каникул и т. д.

Сергей Велесевич