Новости рынка недвижимости

На территориях районов массовой застройки, возводящихся сегодня в непосредственной близости от МКАД, в ближайшие 10 лет планируется ввод в эксплуатацию порядка 1 млн. м² помещений формата «стрит-ритейл». Проблемы с поглощением этого объема недвижимости существуют, хотя они и не фатальны, утверждают эксперты рынка.

«Вокруг Московской кольцевой, в районах ближнего Подмосковья, сегодня идет строительство свыше 20 млн. м² жилья, — комментирует генеральный директор компании „Домус финанс“ Павел Лепиш. — Помещения стрит-ритейла составляют порядка 5–10% от этого объема недвижимости, то есть до 1 млн. м². В течение последующих 10 лет все эти площади будут введены в эксплуатацию, что может привести к профициту на областном рынке помещений для малого бизнеса».

По словам эксперта, проблемы с реализацией строящихся помещений формата «стрит-ритейл» очевидны. Дело в том, что коммерческие площади в возводимых микрорайонах мало востребованы большими сетевыми операторами торговли, которые предпочитают развивать свой бизнес в локациях с уже полностью завершенным строительством либо в концептуальных ТЦ. В то же время, круг индивидуальных предпринимателей, которые могут арендовать первые этажи новых жилых зданий, также ограничен: большинство активных жителей ближнего Подмосковья пять дней в неделю находятся в Москве, поэтому магазины и предприятия сферы обслуживания в пределах района проживания среди них непопулярны.

«Целевую аудиторию индивидуальных предпринимателей, развивающих бизнес в новых районах, формируют неработающие мамы с малолетними детьми, а также бабушки, — поясняет Павел Лепиш. — Все, что им нужно — это аптеки, небольшой магазин продуктов и, возможно, магазин детских товаров. Таким образом, другие виды предпринимательской деятельности в новых районах массовой застройки оказываются невостребованными. Шансы на кратковременный успех также имеют магазины мебели и товаров для ремонта, но в принципе жизнь таких магазинов ограничена 5 годами, то есть периодом, когда новоселы занимаются обустройством приобретенных квартир».

Впрочем, отмечает эксперт, урегулировать ситуацию с реализацией помещений стрит-ритейла за МКАД могут меры по поддержке предприятий малого бизнеса, введенные недавно на территории области. В частности, речь идет о налоговых каникулах, предоставляемых малым предприятиям. «Введение льгот уже подстегнуло спрос на нежилые помещения, мы это фиксируем в динамике продаж, — говорит Павел Лепиш. — Люди приходят, просят подобрать для них объекты в местах с потенциально наибольшим траффиком потребителей».

«Наличие развитой инфраструктуры поблизости — серьезный плюс при выборе первичного жилья, — отмечает генеральный директор компании „Континент“ Галина Гараева, — значительная часть покупателей рассчитывает как можно скорее переехать в приобретенную квартиру, а дефицит инфраструктуры, который часто отмечается в строящихся районах, заметно снижает качество жизни. Дисбаланс особенно заметен в развитии Новой Москвы, где строится гораздо больше жилья, чем инфраструктуры. Но такая ситуация характерна для нового строительства вообще. Девелоперам, не предусматривающим в своих проектах выраженной инфраструктурной составляющей, стоило бы позаботиться о том, чтобы нежилые помещения были привлекательны для арендаторов».

Кроме того, увеличению темпов реализации нежилых помещений в новых микрорайонах сегодня немало способствуют проблемы в банковском секторе и рост бивалютной корзины. «Растет число инвесторов, приобретающих площади на первых этажах с целью долгосрочной эксплуатации. Люди, утратившие доверие к депозитам и деньгам в принципе, несут свои сбережения в недвижимость. Часть этого потока приходится и на коммерческие объекты в составе подмосковных ЖК. Более того, при соблюдении курса на развитие малого бизнеса, который сегодня принят Подмосковьем, рынок помещений стрит-ритейла может обрести достаточную инвестиционную привлекательность», — резюмирует Павел Лепиш.

Впрочем, председатель совета директоров группы компаний «RRG» Денис Колокольников уверен, что 1 млн. м² коммерческих площадей вполне может быть поглощен рынком. Спрос сегодня есть, но зачастую нет достойного предложения.

«Если в „правильных“ локациях спальных районов создать „правильные“ форматные помещения, в т.ч. отдельно построенные галереи, то эти площади будут поглощены, — поясняет председатель совета директоров группы компаний „RRG“ Денис Колокольников. — Да, спрос со стороны жителей микрорайона обеспечен лишь ограниченному количеству объектов. Но можно ориентироваться на „внешний“ спрос. Для этого объект должен обладать удачной локацией, а само помещение — соответствовать необходимым для каждого конкретного бизнеса технологическим решениям и параметрам планировки, инженерии и прочим характеристикам. К примеру, для общепита необходима открытая планировка, независимая вентиляция, повышенные показатели по электричеству. Для универсама, супермаркета площади составляют 400–2000 м² без капитальных стен. Многие сетевые арендаторы отказываются от помещений именно по этой причине».

Более продуманное и концептуальное отношение к развитию стрит-ритейла в спальных районах могло бы сделать этот рынок привлекательным для сетевых арендаторов, а девелоперов мотивировать заранее продумывать наиболее ликвидную функцию помещениям на первых этажах — жилую либо коммерческую, — уверен Денис Колокольников. Таким образом, при «грамотном разнообразии» форматов 1 млн. м² вполне будет поглощен, в том числе и за счет перевода части низколиквидных площадей в жилое назначение. В противном случае, действительно, можно ожидать высокого уровня вакансий.

Коммуникационное агентство «PR-стиль»