Новости рынка недвижимости

Московский рынок офисной недвижимости уже имеет опыт прохождения общеэкономического кризиса в «новейшей истории»: со времени «потрясений» 2008–2009 не прошло и десяти лет. Однако, прошлый кризис и нынешний для игроков рынка имеют несколько существенных отличий, которые и определяют «расстановку сил» и «основные действия». Специалисты ГК «ЭКООФИС» сравнили сегодняшний кризис с тем, что пришелся на 2008–2009 годы, и нашли несколько существенных отличий.

Сначала о сходстве...

Главное сходство вполне очевидно: значительно снижается востребованность в офисных площадях. В связи с проблемами во многих отраслях компании вынуждены уменьшать количество занимаемых метров, переезжать в более дешевые офисы или отказываться от аренды помещений вообще. Данный процесс логично влечет за собой диспозицию сил, которая называется «рынок арендатора». В такой ситуации на первое место выходит качество объекта и профессионализм управляющей компании. «Наибольшие проблемы с заполняемостью и — как следствие — максимальное снижение арендных ставок и в предыдущий кризис и сейчас происходит в проектах с не самым удачным расположением, где не продуманы те или иные „мелочи“ или соотношение „цена-качество“ не является оптимальным для нынешних условий, — уверен собственник ГК „ЭКООФИС“ Андрей Ковалев. — Подобную дифференциацию мы наблюдали тогда, ярко проявляется она и сейчас.»

К сходствам можно отнести также сам факт перехода компаний из офисов класса «А» в категории «В» и «С», рост уровня вакантных площадей и снижение арендных ставок. Впрочем, лишь как факт. Поскольку сегодня динамика цен и уровня вакансий, взаимоотношение арендодателей и арендаторов существенно отличаются от того, что было 6–7 лет назад.

Владельцы офисов знают, что делать

Каждый глобальный спад закономерно приводит к ротации основных игроков: кто-то уходит из бизнеса, кто-то меняет род деятельности, кто-то объединяется. Однако, в нынешний кризис девелоперы вошли подготовленными, имея за плечами прошлый нелегкий опыт. В 2008 году резкий переход от «перегретого» рынка арендодателя к рынку арендатора привел к растерянности, ошибочным действиям. Как следствие — многие проекты были заморожены, а часть девелоперов ушло с рынка.

«Те компании, которые успешно существуют на рынке десятилетиями и прошли и 1998-й, и 2009-й уже, можно сказать, подготовлены и имеют опыт действия в сложной ситуации, — говорит Андрей Ковалев. — И если после одного кризиса закономерность может не просматриваться, то после второго уже можно делать выводы. Так что в 2009-м, когда банки подняли ставки по кредитам в долларах с 10 до 22–25 процентов, а арендаторы начали массово съезжать, было, честно говоря, страшно. Но к этому кризису мы пришли уже с рублевыми кредитами, с рублевыми ставками и с готовой программой действий. Так что в будущее мы смотрим оптимистично».

Арендатор и арендодатель: конструктивный диалог

Значительно изменились и взаимоотношения арендодателей и арендаторов. В 2008 году многие арендодатели, привыкнув за много лет к «господствующему положению» по инерции удерживали ставки. А потом, когда их площади опустели — напротив — отчаянно демпинговали, пытаясь привлечь тех немногочисленных арендаторов, которые в то время еще были на рынке. Арендаторы, в свою очередь, почувствовав себя хозяевами положения, были в своем требовании снизить цены достаточно бескомпромиссны. В результате проиграли обе стороны. Ведь как только экономика стала расти, и офисы снова стали востребованы, именно те компании, которые арендовали площади по демпинговым ценам, первыми получили уведомления о повышении арендной платы. Таким образом, они вынуждены были либо согласиться с этим повышением либо переезжать в другие бизнес-центры, которые также стали уже сдаваться по новым, растущим, расценкам.

Сегодня и владельцы офисов, и арендаторы ведут себя гораздо более взвешенно. «Мы прекрасно понимаем, что сейчас у арендаторов есть выбор. Однако, сделать так, чтобы этот выбор пал „при прочих равных“ именно на данный объект — это дело управляющей компании, — считает Андрей Ковалев. — Надо сделать пребывание в бизнес-центре максимально удобным и комфортным: входные группы и другие помещения общего пользования, охрана, клининг, архитектура в конце концов, — все это становится определяющим, когда предложение превышает спрос.» Эксперт уверен, что не все определяется ценой.

Арендаторы сегодня также не стремятся переезжать в поисках минимальной цены. Они понимают, что кризис пройдет, и лучше уже сейчас «застолбить» хороший и комфортный офис по адекватной стоимости.

Ставки

В отличие от ситуации в 2008–2009 годах, ставки на наиболее востребованные офисные площади классов «В» и «С» остаются стабильными. «Ситуация в классе „А“ не радужная: собственникам приходится идти на серьезное снижение. А в некоторый объектах падение цен доходит до 30–40 процентов, — рассказывает Андрей Ковалев. — А вот в сегментах „В“ и „С“ все более позитивно. Так, рублевые цены в наших бизнес-центрах и бизнес-парках вообще остались на прежнем уровне. Для сравнения: на одном из наших объектов ставка аренды в прошлый кризис была снижена на 45%».

Более того, по мнению эксперта, в дальнейшем среднерыночные цены в этих классах офисов останутся стабильными. Привычной за последние годы индексации на размер инфляции, конечно, не ожидается. Но и падения случится не должно.

Заполняемость

Второй индикатор состояния рынка офисных помещений — заполняемость. По этому параметру класс «А» снова оказался ближе к показателям прошлого кризиса и даже превзошел их: вакансия в верхнем сегменте отмечается на рекордном с 2000-го года уровне. В частности, по словам Андрея Ковалева, заполняемость качественных бизнес-центров классов «А» и «В» за год упала на 30–35 процентов, в классе «В» — на 15–30 процентов, в зависимости от объекта. В классе «С» заполняемость в среднем по рынку снизилась на 5–10 процентов, при этом на некоторых объектах отмечается и стопроцентная заполняемость. «Безусловно, сегодняшний кризис, как и любой кризис вообще, создает условия, при которых для успешной сдачи объекта собственнику приходится прилагать усилия: если площади экспонируются больше 2–3 месяцев, — предлагать специальные условия, арендные каникулы или бонусы в виде, например, дополнительных парковочных мест. Но в целом этот кризис не вызвал коллапса заполняемости в сегменте офисов „массового спроса“ — в качественном классе „В“ и „С“. Для сравнения: в прошлый кризис этот показатель „просел“ на 40 процентов».