Новости рынка недвижимости

Компания «MR Group» продала «AFI Development» офисно-гостиничный комплекс в Лефортово на стадии проектирования и взялась за новый проект.

Это офисно-торговый комплекс на Нахимовском проспекте суммарной площадью более 100 тыс. м², в который будет вложено 300 млн. $. «MR Group» продаст и этот проект, прогнозируют эксперты.

К строительству многофункционального комплекса «Лотос» на пересечении Нахимовского проспекта и Одесской улицы «MR Group» приступит в начале 2008 года, сообщила вчера на выставке «ExpoReal 2007» в Мюнхене коммерческий директор компании Ирина Дзюба. На участке 1,8 га планируется построить три 22-этажные башни общей площадью более 100 тыс. м², из них 90% займут офисы, 10% — торговые площади. Госпожа Дзюба отметила, что права долгосрочной аренды участка выкуплены на вторичном рынке, но называть контрагента отказалась. По ее словам, в проект может быть привлечен соинвестор.

Объем инвестиций в проект, разработанный немецким архитектором Сергеем Чобаном, компания оценивает в 300 млн. $ с учетом приобретения прав аренды на участок. «MR Group» обещает завершить проект к середине 2010 года. Директор отдела офисной недвижимости «Knight Frank» Андрей Петров, осведомленный о проекте, считает заявленный объем инвестиций «несколько завышенным». «Сумма вложений в такой проект не может превышать 250 млн. $, но „MR Group“ известна тем, что закладывает объем инвестиций с запасом», — говорит эксперт. По его словам, арендные ставки в этом районе могут составлять 800 $ за 1 м² без учета НДС и операционных расходов, то есть от эксплуатации комплекса владелец может получать не менее 80 млн. $ в год. Если по окончании строительства «MR Group» продаст объект, то, по подсчетам господина Петрова, сможет выручить за 1 м² до 6 тыс. $, или 1,8 млрд. $ за весь комплекс.

Компания «MR Group» создана в 2003 году. По собственным данным, портфель проектов около 1 млн. м² в Москве и Сочи стоимостью 2 млрд. $. Финансовые показатели не раскрываются. Контролируется Романом Тимохиным и Виктором Лабуздко.

Проект может быть продан еще до начала строительства, считает ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости «Penny Lane Realty» Максим Жуликов. Он напоминает, что в июне 2007 года компания объявила о планах строительства офисно-гостиничного комплекса на Большой Почтовой улице площадью 230 тыс. м² на участке 2,75 га. Спустя две недели стало известно о продаже проекта компании «AFI Development» за 104,3 млн. $ «Пока „MR Group“ ведет себя как компания, которая ведет проекты лишь на этапе оформления документации, после чего продает их», — резюмирует Максим Жуликов. Такая стратегия позволяет получить норму прибыли, которая минимум в 1,5 раза выше, чем при девелопменте, когда инвестор ведет объект до его сдачи в эксплуатацию, отмечает коммерческий директор «СТ Групп» Дмитрий Шмелев: «Основная работа девелопера происходит именно до того, как строители выходят на площадку». Правда, если доводить строительство до конца, в абсолютных цифрах прибыль будет все же больше, так как объем инвестиций в возведение комплекса превышает затраты на оформление документации, добавляет эксперт. По его словам, случаи продажи проектов на этапе строительства сегодня в России крайне редки: «Такого рынка не существует», — пишет «Коммерсант».