Новости рынка недвижимости

Глобальный годовой обзор мировых рынков коммерческой недвижимости компании «NAI Global» охарактеризовал состояние московского рынка как самое сложное за последние 10 лет.

Именно с этого уровня московскому рынку предстоит восстанавливаться. Среди развивающихся рынков стран БРИК Россия получила наиболее мощный удар в глобальном экономическом кризисе. Однако уже осенью 2009 года экономика, все еще сильно зависимая от сырья и цен на нефть, начала восстанавливаться. Как столица и самый большой город России Москва сильно пострадала в кризис. Уровень вакантных площадей по всем классам офисной и торговой недвижимости увеличилась с 3% в 2008 году до 15% в 2009. В частности, уровень вакантности по офисам класса «А» и «В» достигла 20% и более — это самый высокий уровень за последние 10 лет.

Арендные ставки в сегменте высококачественных офисных площадей оказались самыми низкими за всю историю — на 40–60% ниже, чем в 2008 году. Существенно выросла доля субподрядных договоров аренды. На конец 2009 года превосходный офис класса «А» в Москве возможно было арендовать меньше чем за 500 $ за м² в год. Торговые площади в главных торговых коридорах можно арендовать за 2000 $ за м² ежегодно, по сравнению с 5000 $ год назад.

Уже на конец 2009 года были заметны позитивные тенденции на рынке гостиничной недвижимости. Уровень вакансий оценивается в 50% (в 2008 году это были 70%). Воспользовавшись ситуацией, ряд предприимчивых инвесторов заключили в 2009 году ряд сделок по чрезвычайно низким ценам: они приобретали старые активы с целью перепрофилирования их под западные гостиничные объекты. Номерной фонд в других крупных городах России все еще в большинстве своем мало соответствует стандартам международных гостиничных операторов. Мы предполагаем, что активность российских и западных инвесторов на московском гостиничном рынке сохранится и в 2010 году.

Существенно увеличилось предложение продажи на рынке офисной и торговой недвижимости за счет объектов, собственники которых испытывают финансовые трудности.

Доходность офисов класса «А» в Москве и Санкт-Петербурге составляет примерно 12–13% годовых. В 2010 году доходность офисной и торговой недвижимости будет стабильной, так как низкие арендные ставки будут постепенно расти, уровень вакансий снижаться, что в совокупности приведет к активизации структурно ненасыщенного рынка коммерческой недвижимости Москвы.

Директор департамента оценки и консалтинга «NAI Becar» Маргарита Трофимова: «Кризис, как минимум, «отрезвил» московский рынок недвижимости и позволил реально диверсифицировать объекты в зависимости от их характеристик. В условиях ограниченности средств у арендаторов и покупателей востребованы те объекты, ценовые условия которых соответствуют их качеству (местоположению, концепции и предоставляемым условиям). Кроме того, кризис научил девелоперов не переоценивать спрос и заставил идти на уступки арендаторам, т.е. рынок стал клиентоориентированным, а значит, и более адекватным.

Извлекли же выгоду из кризиса в Москве те, кто смог купить дистресс-активы — т.е. качественные объекты ниже их реальной рыночной стоимости, а также арендаторы, которые за счет изменений условий договора аренды или смены объекта смогли оптимизировать свои расходы на аренду.

В 2009 г. на рынке было достаточно много ликвидных предложений по аренде/покупке объектов коммерческой недвижимости. На сегодняшний день подобных объектов практически нет, девелоперы реструктурировали кредиты, а первичное перераспределение активов уже произошло. Тем не менее, многие активы остаются под контролем банков, которые хотя и создают подразделения по управлению недвижимым имуществом, рано или поздно, скорее всего, будут избавляться от непрофильных активов, хотя уже и не по «бросовым» ценам.

Кризис ознаменовал собой процесс перехода от рынка собственника к рынку потребителя. Не успев адаптироваться к новым реалиям, многие собственники объектов с наступлением кризиса не захотели идти на уступки арендаторам, не соглашаясь снижать ставки аренды, продлевать арендные каникулы, осуществлять ремонт за свой счет, фиксировать курс оплаты или переходить на проценты от оборота (для ТЦ). Подобные действия привели к большому количеству альтернативных сделок по аренде — по смене объектов. Сейчас собственники большинства объектов стали более гибкими в переговорах с потенциальными арендаторами. Тем не менее, около 2, 2 млн офисных площадей и около 300 тыс. м² площадей ТЦ на сегодняшний день вакантно«.

CRE