|
||||||||||||||||||||||||||||
Новости рынка недвижимостиОбзор московского рынка недвижимости по итогам первого полугодия 2007 года
Итоги первого полугодия на московском рынке недвижимости оставляют двоякое чувство. С одной стороны, все 6 месяцев рынок находился в состоянии стагнации, которая началась еще с конца прошлого года, все это время доминировал отрицательный ценовой тренд. С другой стороны, несмотря на астрономическую стоимость столичного жилья, и неоднократные разговоры и доводы о неизбежном падении цен, величина текущего снижения несколько смущает в среднем всего несколько процентов за полгода. Так случится ли, наконец, настоящее падение цен на недвижимость или уже нет этот вопрос по-прежнему остается самым актуальным как для покупателей и продавцов квартир, так и для всех профессиональных участников рынка недвижимости. Формальная статистика действительно отражает очень незначительное падение показателей. Так индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, снизился по сравнению с концом 2006 года примерно на 3%. Гораздо заметнее коррекция цен за этот период по отдельным типам жилья и районам до 5—8%. Как правило, это низкокачественное жилье в малопрестижных районах города, неадекватно переоцененное во время ажиотажа 2006 года. Еще существеннее оказывается величина так называемой скрытой коррекции вернувшиеся на рынок скидки и торг под конкретного покупателя. Это может добавить дополнительные 5—10% к снижению цены. В итоге коррекция стоимости по отдельным домам и квартирам может доходить до 10—15% и даже до 20%, но это имеет отношение только к части рынка. Одним из наиболее примечательных результатов первого полугодия оказывается разнонаправленность ценовых трендов в разных сегментах жилья. По данным аналитического центра www.irn.ru, при общей коррекции рынка вниз примерно в пятой части районов отмечается, напротив, рост цен, причем зачастую немалый порядка 10% за последние 6 месяцев. Почти все эти районы относятся к центральному округу, в котором представлено по большей части дорогое качественное жилье. Данное обстоятельство не является чем-то новым или необычным. О разнонаправленности ценовых трендов дорогого и типового жилья специалисты www.irn.ru отмечали еще в период прошлой стагнации 2004 года. Только на этот раз из-за более масштабного ценового скачка в 2006 году дифференциация рынка оказывается еще более заметной. Дорогой и более инертный сегмент жилья, отстававший по темпам роста в период ажиотажа, нагоняет свое сейчас и продолжает расти в цене примерно по 1% месяц, несмотря на общую стагнацию рынка. При этом забежавший вперед сегмент типового и зачастую низкокачественного жилья оказывается вынужденным испытать коррекцию вниз примерно в тех же масштабах (а по отдельным объектам и квартирам даже более). Подобное поведение рынка хорошо отражается приведенными ниже индексами стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья, а также их отношением индексом расслоения рынка недвижимости.
Незначительная (в среднем по рынку) величина коррекции цен на жилье за прошедшие полгода заставляет задуматься еще над одним вопросом: а может ли недвижимость просесть еще больше? Примечательно, что времени для начала более масштабного снижения цен (например, на 30—40%, причем на все типы жилья) было предостаточно замедление ажиотажного роста цен на квартиры началось уже с прошлого лета, а стагнация с конца ноября—декабря прошлого года, то есть уже 7—8 месяцев назад. Для сравнения после кризиса 1998 года заметное снижение цен на недвижимость наметилось уже через несколько месяцев. Нынешний сценарий развития рынка напоминает скорее стагнацию 2004 года. И хотя в нынешних условиях из-за более высоких цен на жилье продолжительность стагнации может оказаться несколько больше, а ценовая коррекция значительнее (как было отмечено выше, по отдельным квартирам и домам ее величина составляет 10—15%), обвал цен на недвижимость с каждым месяцем становится все менее вероятным. Сейчас на рынке происходит накопление отложенного спроса людей, ожидающих большего снижения цен, однако подробный процесс ожидания не может продолжаться вечно. В 2004 году рынок выжидал примерно 8—9 месяцев. По мнению сотрудников www.irn.ru, в условиях относительно стабильной экономической и политической обстановки подобные параметры определяются даже не макроэкономическими факторами, а скорее психологическими причинами и особенностями потребительского поведения. А значит, в нынешних условиях период накопления отложенного спроса и время выжидания должно оказаться примерно таким же, как в прежнем случае, возможно немного больше. Другими словами, наиболее вероятное время перехода потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активным действиям должно прийтись на конец лета начало осени, что в свою очередь, усилится сезонным фактором повышения деловой активности в это время. Окончание стагнации не означает начала нового ценового роста. Скорее речь идет о повышении активности рынка, увеличении количества контактов и сделок. При этом, по мнению www.irn.ru, текущий уровень цен будет сохраняться как минимум до конца этого года, а также в следующем году. Возобновление роста цен в среднесрочной перспективе если и возможно, то вряд ли он будет выше, чем уровень «нормального» роста стоимости недвижимости порядка 1—1,5% в месяц. Вернуться к ленте новостей. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|