Новости рынка недвижимости

В этом году будут зафиксированы самые высокие показатели и объемы продаж недвижимости с 2007 г., когда подъем на рынке был максимальным — таков прогноз аналитиков компании «Jones Lang LaSalle», отраженный в новом обзоре «Перспективы мирового рынка». Исследование рассматривает влияние экономических факторов на основные мировые рынки недвижимости.

На мировых рынках недвижимости наблюдаются позитивные признаки. Артур де Хааст, руководитель отдела международных финансовых рынков и инвестиций компании «Jones Lang LaSalle», в этой связи отмечает: «Основные мировые рынки недвижимости начали этот год с позитивной ноты и во втором квартале этот вектор сохранится. Рынки демонстрируют замечательную способность к восстановлению, несмотря на шок от стихийного бедствия в Японии, беспорядки на Ближнем Востоке и немного менее оптимистичный прогноз для мировой экономики. Продолжающееся восстановление мировой недвижимости характеризуется усилением инвестиционных рынков, ростом корпоративного оптимизма и устойчивым повышением цен на важнейшие объекты во многих странах».

Значение стран БРИК (Бразилия, Россия, Индия и Китай) продолжает расти для инвесторов в сектор недвижимости. На эти страны сейчас приходится более высокая доля сделок — 13 процентов мирового объема в первом квартале 2011 г., — в сравнении с 2 процентами инвестиционных сделок в 2007 г. В связи с этим страны БРИК как группа находятся на третьем месте, уступая лишь Соединенным Штатам и Великобритании. Ожидается, что доля стран БРИК в общих объемах инвестиций будет увеличиваться и дальше, по мере роста транспарентности и качества предложения доступных активов.

Бразилия продемонстрировала самый большой рост в последнем квартале. Она стала пятым самым активным рынком инвестиций в этот период, обогнав Китай, ввиду того что внутренний спрос стимулировал экономическую активность в течение всего квартала. Сан-Пауло — один из наиболее динамичных рынков офисной недвижимости в мире, для которого характерен быстрый рост арендных ставок, высокий спрос со стороны корпоративных арендаторов, низкий уровень вакантности и строительный бум.

Другие ключевые аспекты обзора «Перспективы мирового рынка», выпущенного компанией «Jones Lang LaSalle» во втором квартале 2011 г., включают:

Объемы инвестиций: объемы мировых прямых инвестиций в коммерческую недвижимость выросли на 44 процента по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Принимая во внимание текущую ситуацию и сделки, планируемые в перспективе, компания «Jones Lang LaSalle» полагает, что годовые объемы близки к тому, чтобы превысить 440 млрд. долларов США, то есть покажут рост на 35–40%, в сравнении с 2010 г. и достигнут самых высоких объемов с 2007 г.

Пол Гест, руководитель отдела исследований мировых финансовых рынков и инвестиций компании «Jones Lang LaSalle», прокомментировал: «Инвесторы продолжают фокусироваться на профильных активах в крупнейших узловых городах, однако, из-за недостаточного предложения они избирательно поднимают кривую риска в плане географии и категории инвестиций. Например, мы видим большее число инвесторов, ищущих активы премиум-класса в Центральной и Восточной Европе и конъюнктурные возможности в Азии, в частности в Польше и Китае соответственно. Инвесторы, вместе с тем, проявляют большую готовность рассматривать более мелкие активы, объекты недвижимости с более короткими сроками аренды или с небольшим объемом вакантных площадей, а также возможности выборочного девелопмента. Большинство инвесторов, однако, не готовы идти на компромисс в вопросе качества и продолжают проявлять осмотрительность в отношении активов второго эшелона.

В Соединенных Штатах произошло значительное облегчение положения с долгом, создается ликвидность и рынок ипотечных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью, оживает. В азиатско-тихоокеанском регионе коэффициент ипотечной задолженности в настоящее время составляет порядка 60–65%, причем возможности выбора как вариантов финансирования, так и источников кредитования увеличиваются. В Европе, напротив, получить заемный капитал все еще сложно, особенно для активов, не относящихся к категории премиум-класса.

Стоимость офисных активов премиум-класса в крупных городах выросла на 22 процента за прошлый год. На некоторых рынках ставки капитализации в премиум-сегменте сейчас приближаются к уровням, достигнутым во время пика предыдущего экономического цикла в 2007 г. При этом ставки капитализации в премиум-сегменте сейчас стабилизируются после тенденции резкого изменения цен, имевшей место в последние полтора года. Увеличение стоимости капитала в будущем будет все в большей степени обуславливаться ростом арендных ставок; для инвесторов, в целях обеспечения увеличения стоимости капитала, основным будет являться глубокое понимание стимулирующих факторов для корпоративных арендаторов и возможность предложить конкурентоспособное помещение, которое будет отвечать их требованиям. Уверенность корпоративных арендаторов растет во всех странах и мы наблюдаем большую потребность в расширении. Вместе с тем, корпорации придерживаются установки на «разумный рост», стремясь минимизировать необходимость увеличения расходов и постоянно проводя «стресс-тестирование» потребности в новом помещении. Азиатско-тихоокеанский регион продолжает оставаться одним из самых устойчивых рынков аренды офисов в мире во главе с мировыми лидерами — Гонконгом и Сингапуром, где рост ставок аренды офисных площадей составляет свыше 30% в годовом исчислении.

Такой постоянный спрос со стороны арендаторов наряду с растущим дефицитом предложения активов премиум-класса на многих рынках бизнес-центров в крупных городах приводит к постепенному снижению мирового уровня вакантности офисных помещений, который в настоящее время составляет 14,2 процента. В связи с тем, что собственники недвижимости становятся более уверенными, мы наблюдаем рост объемов спекулятивного строительства в Европе, во главе с Москвой, Парижем и Лондоном. Тогда как в Соединенных Штатах спекулятивное строительство все еще остается в основном в замороженном состоянии. А тем временем азиатско-тихоокеанский регион находится на пике своего экономического цикла, но корпоративный спрос на большинстве рынков достаточно высокий, чтобы поглотить дополнительные новые офисные площади.

В результате снижения уровня вакантности и ограниченного предложения рост ставок аренды активов премиум-класса ускоряется и в настоящее время составляет в среднем почти восемь процентов в годовом исчислении на 22 основных мировых рынках офисной недвижимости.

Компания «Jones Lang LaSalle» предполагает, что собственники недвижимости получат поддержку на большем числе рынков в оставшиеся месяцы 2011 г.

«Jones Lang LaSalle»