Новости рынка недвижимости

Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила, какие тенденции были наиболее актуальными на рынке офисной недвижимости Москвы в 2013 г. и как изменились арендные ставки.

В этом году девелоперы активно застраивали Москву качественными офисными площадями. Объем предложения значительно вырос, при этом увеличение спроса практически не наблюдалось, что было связано с замедлением роста экономики. Новые офисные здания строились в основном на окраинах столицы.

Спрос и предложение

Несмотря на скептические настроения многих игроков, в этом году на рынке офисной недвижимости Москвы не было каких-либо серьезных потрясений. Этот год можно назвать годом рекордного строительства офисов. В эксплуатацию было введено около 40 офисных объектов, таких как «Меркурий Сити Тауэр», бизнес-комплекс «Белые Сады», «9 Акров», «Парк Победы», «Ньютон Плаза» и др.

Всего, по данным консалтинговой компании «Welhome», в этом году было введено 759,4 тыс. м² арендопригодных офисных площадей, что в 1,4 раза больше аналогичного показателя 2012 г. При этом активность девелоперов тяготела к окраинам. В 2013 г. за пределами Третьего транспортного кольца было построено более 50% всех новых качественных офисов (в 2011–2013 гг. этот показатель не превышал 40%). Такие данные приводит компания «Cushman & Wakefield».

Среди введенных в 2013 г. офисных площадей преобладают помещения класса «А». Их доля, по данным «Welhome», увеличилась на 12% по сравнению с аналогичным показателем 2012 г. Соответственно, доля класса «В+» снизилась с 54 до 32% в общем объеме введенных площадей. В 2013 г. 10% в общем объеме составил класс «В−».

При этом рост спроса на офисные помещения в этом году замедлился. По итогам года было арендовано и куплено 1,6 млн. м² офисных площадей, подсчитали аналитики «Cushman & Wakefield». В прошлом году этот показатель составлял 1,94 млн м². Общий объем сделок по аренде и продаже офисов снизился на 20%.

Это связано с тем, что макроэкономическая ситуация в стране не располагает компании к расширению штата и переезду в более крупные офисные помещения. Сейчас повышенным спросом у арендаторов пользуются небольшие офисные помещения (до 200 м²), говорят в «Welhome».

В структуре спроса на аренду офисных помещений в 2013 г. преобладали компании нефтегазового и добывающего сектора — их доля составляет 25% от общего объема спроса. Далее по объему спроса следуют финансовые организации, в том числе банки и страховые компании (14% от общего объема спроса). Производственные компании занимают 10%. Доля госкорпораций составила 9%.

Ставки аренды

Уже второй год подряд средние ставки аренды на офисные помещения в разных классах индексируются в соответствии с инфляцией и не демонстрируют существенного роста, говорится в обзоре «Cushman & Wakefield». В конце 2012-го — первом полугодии 2013 г. эксперты ожидали положительную динамику рынка, что отразилось в резком скачке средней ставки на 15%.

Однако во втором полугодии произошла коррекция ставок во всех классах и районах. В результате средний рост арендных ставок составил 7–12% в зависимости от класса и расположения. Максимальный рост ставок в классе «А» отмечался в центре города (в районах внутри Садового кольца, в Новослободском районе) и в районе «Москвы-Сити».

В классе «B+» выше среднего выросли ставки на помещения на окраинах города. Сейчас средняя ставка аренды в прайм-секторе в Москве составляет 1200 долл. за 1 м² в год без учета операционных расходов и НДС, подсчитали в «Cushman & Wakefield». Для класса «A» средняя арендная плата составляет 860 долл., класса «В+» — 560 долл.

Прогнозы

Развитие ситуации в офисном сегменте в 2014 г. останется под влиянием тех же самых факторов, которые играли ключевую роль в этом году, считают эксперты «CBRE». Это прежде всего связано с сохраняющейся нестабильной макроэкономической ситуацией в еврозоне, а также ухудшающимся прогнозом экономического развития России.

Эксперты «Cushman & Wakefield» прогнозируют, что в следующем году объемы ввода в эксплуатацию новых качественных офисных помещений значительно уменьшатся. Это объясняется изменениями в налоговом законодательстве и необходимостью пересмотра финансовых планов застройщиков. Кроме того, политика жесткой экономии среди арендаторов по-прежнему останется в силе. Вряд ли в следующем году на рынок выйдет более 600 тыс. м² офисов.

«Что касается поведения арендаторов в следующем году, то вряд ли стоит ожидать увеличения доли договоров аренды. Компании по-прежнему будут занимать выжидательную позицию. Арендаторы будут всеми силами стремиться сохранить бюджеты на аренду офисов на прежнем уровне. Впрочем, во втором полугодии возможно оживление спроса», — прогнозируют эксперты «Cushman & Wakefield».

В случае улучшения экономической ситуации в еврозоне спрос на офисные площади может увеличиться за счет роста интереса к новым проектам со стороны международных компаний, добавляют эксперты «CBRE».

Эксперты «GVA Sawyer» прогнозируют, что рост арендных ставок будет в пределах 5% — на уровне инфляции. Чуть больший рост следует ожидать в классе «В+», уверены эксперты «Welhome». Дело в том, что ввод офисных площадей этого класса будет сокращен. Кроме того, спрос будет «перетекать» из класса «А», так как многие компании стремятся оптимизировать затраты на аренду офисных помещений.

Подготовила Вера Козубова