Новости рынка недвижимости

Консалтинговая компания «RRG» в рамках еженедельного мониторинга предложения вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги марта 2010 г.

Всего в марте экспонировалось 2796 объектов общей площадью 2415 м², что по сравнению с февралем 2009 года на 5% меньше по количеству объектов и на 4% больше по общей площади. Динамика объема предложений, таким образом, была незначительной, что можно объяснить продолжением общей стабилизации на рынке.

Об этом же свидетельствует и ценовая динамика. Средняя ставка аренды в марте снизилась на 1% до 483 $ за м² в год, что с учетом сопоставимого, однопроцентного снижения курса рубля также подтверждает тот факт, что к настоящему моменту рынок продолжает находиться в стадии стабилизации. Это справедливо и для отдельных сегментов, где в марте изменение цены составило максимум 2%.

Торговая недвижимость: за год уровень вакантных площадей снизился почти вдвое. В марте экспонировалось 499 торговых объектов общей площадью 198 тыс. м², из них 79 объектов — внутри Садового Кольца и 420 объектов — за его пределами.

Если сравнивать с данными марта прошлого года, то уровень вакантных площадей снизился почти вдвое. Так, в пределах Садового Кольца объем предложения оказался на 44% меньше, чем за год до этого. А за пределами Садового Кольца по сравнению с мартом 2009 года предлагалось на 46% меньше торговых площадей. Даже в сравнении с докризисным мартом 2008 года объем предложения по всем торговым объектам снизился на 17%, что позволяет говорить о высокой привлекательности помещений этой категории в настоящее время.

Следует отметить, что существенно более низкий, нежели в «острый» период кризиса объем предложения наблюдается не первый месяц. По мнению аналитиков «RRG», отчасти столь серьезное снижение уровня вакантных площадей связано с продолжением роста спроса в сегменте, отчасти — с пока еще «привлекательным» по сравнению с докризисным периодом ставками.

«Февральская революция» арендодателей провалилась?!

Несмотря на наличие положительных трендов, активного роста цен в ближайшем будущем пока ожидать не стоит. Февральская попытка арендодателей поднять «уровень средней ставки» на новый уровень отчасти провалилась, за счет выставления на рынок более дешевых новых объектов. Особенно это было заметно в центральной части города. Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в марте по сравнению с февралем снизилась на 1% и составила 1538 $ за м² в год. Однако, при этом средняя ставка по объектам, продолжившим экспонирование, составила 1679 $ за м² в год, а по объектам, которые в марте появились впервые — 1386 $ за м² в год. Таким образом, на первый взгляд, аппетиты собственников только что вышедших на рынок площадей оказались скромнее на 21%. За пределами Садового Кольца разница оказалась не столь впечатляющей — лишь 5%. Но более детальный анализ новых объектов говорит о том, что они «справедливо» дешевле, поэтому говорить о каком-то отрицательном тренде нельзя. Хотя, конечно, в периферийной части города ценовая дифференциация объектов меньше и рынок торговых помещений в настоящее время является более однородным и сбалансированным.

«В феврале многие арендодатели, вдохновленные ростом востребованности торговых помещений в конце прошлого года, попытались поднять цены на аренду своих помещений, что было оправдано не во всех случаях. Ведь кризис до конца не завершен. Поэтому стремление владельцев сдать площади по более высоким ставкам обернулось ростом срока экспонирования таких объектов, — говорит генеральный директор консалтинговой компании „RRG“ Денис Колокольников. — Конечно, есть отдельные успешные торговые центры и помещения стрит-ритейла в „топовых“ местах, где и сейчас можно увидеть очередь из арендаторов. Положительным моментом кризиса явилось более четкое понимание ценовых уровней, которое формируется из доходности потенциального бизнеса и на первое место встает рентабельность конкретного объекта, а не занятие „стратегической точки“. Поэтому в целом, несмотря на более динамичную активизацию спроса и снижение уровня вакантных площадей в торговом сегменте, говорить о каком-то существенном росте цен не приходится, — здоровый прагматизм, развитый кризисом, сохраняется».

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в марте возросла на 1% и составила 670 $ за м² в год, что отчасти обусловлено появлением в марте, например, такого дорогого предложения, как торгового объекта на 1-й Тверской-Ямской (127 м², 3500 $ за м² в год).

Офисная недвижимость: «отсутствие новостей — лучшая новость»

Всего в марте экспонировалось 1822 офисных объекта общей площадью 1527 тыс. м², из них 391 объектов — внутри Садового Кольца и 1431 объект — за его пределами.

Игроки офисного и в начале года и в начале весны не были склонны к резким движениям. В марте средние ставки по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца снизились на 1% до 645 $ за м² в год, при этом соответствующее снижение произошло как по объектам, которые продолжили экспонирование, так и по остальным объектам. Если учитывать, что курс рубля в марте снизился на 1%, то можно считать, что средние ставки по офисным помещениям в центре к настоящему времени находится в стадии относительной стабилизации.

«Офисный сегмент вошел в стадию стабильности позднее остальных. Сейчас предложение все больше соответствует спросу, уровень вакантных площадей постепенно сокращается до более-менее приемлемого уровня. Однако, в первую очередь это касается объектов с „докризисной историей“, а не тех, которые введены в последние год-полтора. — Комментирует ситуацию генеральный директор „RRG“ Денис Колокольников. — Поэтому сейчас владельцы таких офисных помещений и бизнес-центров стараются наладить постоянный арендный поток, снизить уровень вакантных площадей. Думаю, это правильная позиция, ориентированная на фиксирование ситуации в ее сегодняшнем стабильном состоянии с последующим плавным подъемом цен при выравнивании спроса. Однако, еще более 3,5 млн. м² офисных площадей всех классов остаются пустыми, что говорит о том, что подъем будет длительным и неравномерным»

Впрочем, за пределами Садового Кольца наблюдаются «условные» движения в сторону роста цен. Так, ставки по объектам, которые продолжили экспонирование, выросли на 1%, в то время, как по новым возросли на 4%, в целом, средняя ставка по офисной недвижимости за пределами центра в марте повысилась на 2% и составила 421 $ за м² в год.

Производственно-складские помещения

Всего в марте экспонировалось 475 производственно-складских объектов общей площадью 690 тыс. м². Средняя ставка по производственно-складской недвижимости в марте осталась на уровне февраля и составила 181 $ за м² в год. При этом отсутствие сколь-нибудь значимых изменений ставок может быть обусловлено как традиционной инерционностью данного рынка в целом, так и отсутствием существенной динамики по ставкам взаимосвязанного с ним рынка торговых помещений.