Новости рынка недвижимости

В связи с оптимизацией бизнеса арендаторов, по итогам 2009 г. можно ожидать снижения активного спроса до 1 млн. м², что в 2 раза ниже, чем в середине 2008 г.

В связи с кризисом снизились цены на стройматериалы (цемент — на 40—50%, металл — на 30—40%) и услуги подрядчиков по сравнению с ценами лета 2008 г. Несколько крупных компаний в 2008 г. приступили к развитию собственных распределительных центров: «Metro Group» в ноябре открыла логистический центр площадью 41 тыс. м², ГК «Детский Мир» объявила о планах создания распределительного центра площадью 25 тыс. м².

По итогам 2008 г. предложение увеличилось на 500 тыс. м² за счет новых объектов, отмечается в исследовании «Knight Frank». Это в два раза меньше, чем в 2007 г. Около 70% новых площадей обеспечили 4 крупнейших объекта: ТЛК «Томилино» — 155 тыс. м², логопарк «Истра» — 100 тыс. м², логопарк «Покров» — 60 тыс. м², логопарк «Крекшино» — 40 тыс. м².

Около 125 тыс. м² к рынку добавило вторичное предложение. Особенно заметен рост вторичного предложения в IV кв. 2008 г.

Стремление компаний снизить расходы на складскую логистику привело к росту спроса на низкокачественные складские объекты (классы «С» и «D»), а также объекты, находящиеся на значительном удалении от МКАД. Приход инвестиций в пограничные с Московской областью регионы, усиливает давление на московский рынок: компания «Лемкон» (Финляндия) объявила о создании индустриального парка площадью 500 тыс. м² в Калужской области, компания «Trimo» — о планах инвестировать 140 млн. € в строительство технопарка «Вязники» площадью 150 тыс. м² во Владимирской области.

К 2009 г. себестоимость строительства снизилась на 15—20%. Происходит либерализация рынка земли: некоторые игроки готовы предлагать участки со скидкой до 30—50%. По сравнению с 2008 г. объем заявленных к реализации площадей сократился на 1 млн. м² (500 тыс. м² по сравнению с заявленными 1,5 млн. м²). Это свидетельствует о переходе девелоперов к консервативной стратегии. Уменьшение объемов строительства, дороговизна девелоперских спекулятивных проектов, а также удешевление строительства и земли, привели к активизации формата «built-to-suite».

В связи с оптимизацией бизнеса арендаторов, по итогам 2009 г. можно ожидать снижения активного спроса до 1 млн. м², что в 2 раза ниже, чем в середине 2008 г. В 2009 г. наиболее вероятен выход на рынок следующих проектов класса «А», суммарной площадью 550 тыс. м².

Сокращение компаниями занимаемых площадей, приведет к активному росту вторичного рынка качественных складов: в форме прямой аренды и субаренды на рынок выйдет более 250 тыс. м² Дальнейшее развитие складского рынка определят I и II кварталы 2009 г. Мы прогнозируем, что в III квартале 2009 г. арендные ставки в московском регионе стабилизируются на уровне 120—135 $/м² в год. В случае негативного развития ситуации (дальнейшей девальвации рубля, банкротства сетей, остановки производств, сокращение импорта) отсутствие спроса может привести к снижению ставок до 100—115 $/м² в год и ниже, что поставит под вопрос целесообразность девелопмента в складском сегменте (пессимистичный сценарий). В случае началапроцесса гиперинфляции доллара США, возможен рост ставок и переход к альтернативным валютам и расчетным заменителям (инфляционный сценарий).

Появление новых спекулятивных проектов в 2010 г., завершение строительства на существующих площадках, будет возможным лишь при доступе девелоперов к «дешевому» кредитному финансированию, а также при наличии спроса со стороны потенциальных арендаторов. В противном случае рынок перейдет к формату «built-to-suite».

CRE