Новости рынка недвижимости

Общая ситуация

По данным консалтинговой компании «Praedium Oncor International», в первом полугодии 2011 года на рынке офисной недвижимости отмечался рост спроса на качественные офисные помещения, при этом на фоне невысоких темпов нового строительства доля вакантных площадей постепенно сокращалась. По итогам первого полугодия 2011 года на рынке офисной недвижимости можно отметить сдержанную положительную динамику основных показателей.

В первом полугодии был сделан ряд заявлений о возобновлении проектов строительства офисных центров, приостановленных во время кризиса. Девелоперская компания «Система-Галс» разморозила строительство БЦ класса «А» «SkyLight», который ранее был запланирован как штаб-квартира немецкого концерна «Siemens». Строительство бизнес-центра общей площадью около 111 000 м² планируется завершить во 2 квартале 2012 года. На месте отмененного проекта башни «Россия» на участке 17–18 в ММДЦ «Москва-Сити» компания «СТ Тауэрс» намерена построить комплекс зданий общей площадью 250 000 ².

Следует отметить появившийся в последние полгода интерес некоторых компаний к строительству офисных объектов для собственного размещения. «Всемирный фонд дикой природы» представил проект своего нового офиса, который должен появиться в районе станции метро «Таганская» в 2012 году. Анонсировано начало строительства офисного здания компании «Robert Bosch GmbH» площадью 57 000 м² в г. Химки Московской области. Планируется, что здание, в котором разместятся офисы компании, складские помещения и учебный центр, будет построено до конца 2013 года.

Было заявлено о подписании соглашения между компанией «Aurora Group» и руководством фонда «Сколково» о строительстве первого объекта в российской силиконовой долине. Здание центра городского развития инновационного центра «Сколково» или «Гиперкуб» станет первым офисным комплексом-трансформером в России. Объект предусматривает возможность независимой друг от друга смены функции и способность увеличения общей площади здания в 1,5 раза. Начать строительство необычного здания планируется этим летом, а ввод в эксплуатацию объекта намечен на февраль 2012 года.

Некоторые компании, которые до сих пор были ориентированы на рынок коммерческой недвижимости, заявляют об изменении функционального назначения некоторых своих объектов. Так, «Промсвязьнедвижимость» планирует построить жилые дома вместо некоторых запланированных офисных зданий. Компания рассматривает возможность перепрофилирования под жилье и других площадок. Проект «Хрустальные башни» компании «Coalco Development», в рамках которого предполагалось строительство 160 000 м² офисных площадей, поменяет свое функциональное назначение на апартаменты. Подобные примеры на рынке пока носят единичный характер и вряд ли могут повлиять на общую ситуацию в сегменте офисной недвижимости, однако если такие процессы участятся, можно будет говорить о появлении новой тенденции, которая еще более замедлит темпы ввода новых офисных площадей.

Предложение

Общая арендуемая площадь объектов офисной недвижимости, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2011 года, составила почти 320 000 м². Эта величина на 65% больше соответствующего показателя прошлого года и составляет половину от общего объема офисных площадей, запланированных к вводу в 2011 году. Таким образом, общий объем качественных офисных помещений на конец первого полугодия составил порядка 11,95 млн. м².

Среди введенных в первую половину 2011 года объектов можно отметить следующие: «Diamond Hall» (общая площадь — 61 500 м², арендуемая площадь — 38 000 м²), «Vivaldi Plaza» (прошел реконструкцию) (общая площадь — 109 485 м², арендуемая площадь — 66 634 м²), БЦ «Линкор» (общая площадь 63 000 м², арендуемая — 34 000 м²), бизнес-центр «Новая Рига» (общая площадь — 6800 м², арендуемая площадь — 5252 м²) и др.

Среди объектов офисной недвижимости, введенных в первом полугодии 2011 года помещения класса «А» составили 49,6% от общего объема вновь введенных площадей, класса «В+» — 43%, класса «В−» — 7,4%. Таким образом, структура существующих офисных помещений по классам не претерпела существенных изменений с конца 2010 года и по состоянию на конец первого полугодия 2011 года имеет следующий вид: класс «А» — 21,1%, класс «В+» — 54,6%, класс «В−» — 24,3%.

До конца года к вводу в эксплуатацию заявлено около 350 000 м² качественных офисных площадей. Наиболее крупными среди запланированных к вводу до конца 2011 года объектов являются: «Imperia Tower» (общая площадь — 310 210 м², арендуемая площадь — 70 110 м²), «Olympia park» (общая площадь — 71 500 м², арендуемая площадь — 45 019 м²), «Аквамарин», фаза 3 (общая площадь — 75 500 м², арендуемая площадь — 33 000 м²) и «Красногорск плаза» (общая площадь — 31 421 м², арендуемая площадь —21 600 м²). При условии ввода в срок всех запланированных в 2011 году объектов, общая офисная площадь новых объектов составит около 670 000 м², что превысит аналогичный показатель 2010 года не более чем на 10%.

Спрос

Спрос на офисные помещения в Москве продолжает оставаться на достаточно высоком уровне, что обусловлено в первую очередь возросшей после кризиса активностью арендаторов. По-прежнему, спрос на качественные офисы, расположенные в пределах Садового кольца, формируется преимущественно за счет компаний, занятых в финансовом секторе. Основная доля в структуре спроса на офисы, расположенные в зоне от Садового до Третьего Транспортного кольца, приходится на промышленные и производственные компании, а также организации потребительского сектора и сферы услуг. Они же, наряду с энергетическими компаниями, являются основными арендаторами офисов, расположенных от ТТК до МКАД. Среди арендаторов, расположивших свои офисы за пределами МКАД, преобладают промышленные и производственные компании.

На фоне растущего спроса на офисные помещения и замедления темпов нового строительства уровень вакантных офисных площадей продолжает планомерно снижаться. По состоянию на конец второго квартала 2011 года доля вакантных площадей составляет около 15% в среднем по рынку. Ожидается, что до конца года объем пустующих офисных помещений продолжит сокращаться, и к концу 2011 года уровень вакантных площадей может достигнуть отметки 12%.

В первом полугодии 2011 года был заключен ряд сделок по аренде крупными иностранными и российскими компаниями офисных помещений в новых бизнес-центрах. Самой крупной сделкой стала аренда компанией «Гринатом» 13 000 м² в БЦ «AFI на Павелецкой». Также можно отметить еще несколько крупных сделок по аренде качественных офисных площадей в бизнес-центрах Москвы. Так, «Объединенная энергетическая компания» арендовала 10 771 м² в БЦ «Silver Stone1», «Мортон» подписал договор аренды трех этажей площадью 11 520 м² в БЦ «ПРЕО», а компания «TNT Express» подписала договор аренды офисного здания БЦ «Новая Рига» общей площадью 6800 м², введенного в эксплуатацию в начале 2011 года. Компания «Schneider Electric» арендовала в бизнес-центре «Двинцев» около 9000 м², что составляет 50% арендуемой площади Здания «А», став вторым якорным арендатором бизнес-центра.

Ставки аренды

На фоне роста спроса на офисные помещения и сокращения объема качественных вакантных площадей с начала 2010 года отмечается повышение уровня ставок аренды. Темпы роста офисных ставок аренды сохраняются на уровне 8–10%.

При этом следует отметить, что темпы роста ставок в ЦАО и других округах были различными. Так, ставки в ЦАО продемонстрировали более заметный рост, увеличившись в среднем на 8% по сравнению с ростом арендных ставок на 3–5% в других районах.

Средняя ставка аренды для офисов «А» в ЦАО по состоянию на конец второго полугодия 2011 года составляет 1000–1050 $ за м² в год (без учета НДС и операционных расходов),за пределами центра ставка аренды на офисы аналогичного класса составляет приблизительно 560–600 $ за м² в год (без учета НДС и операционных расходов). Для офисов класса «В+» и «В», расположенных в ЦАО, значение средней ставки аренды на сегодня колеблется в диапазоне 600–700 $ за м² в год, за пределами центрального округа — 300–350 $ за м² в год (без учета НДС и операционных расходов). По предварительным прогнозам, рост ставок аренды на качественные офисы по итогам 2011 года может составить 15–18%.

«Praedium ONCOR International»